Der Triple-Net-Vertrag für Gewerbemieter

Bei einem Triple-Net-Mietvertrag übernimmt der Gewerbemieter alle Ausgaben für Betriebskosten, Versicherungen sowie Instandhaltung seiner Flächen. Im Gegenzug kommt ihm der Vermieter bei der Miethöhe entgegen.

Triple-Net-Mietverträge sind im angelsächsischen Raum weit verbreitet. In Deutschland dagegen bestehen Unsicherheiten in Bezug auf Bedeutung und Wirksamkeit eines solchen Vertragstyps. Da aber einerseits immer mehr internationale Unternehmen in Deutschland Flächen anmieten und andererseits der deutsche Investmentmarkt internationaler wird, ist der Triple-Net-Mietvertrag auch hierzulande im Kommen.

Werden alle schwankenden Kosten auf den Mieter übertragen, kann der Investor seine Rendite sicher kalkulieren und den Verwaltungs- und Kostenaufwand gering halten. Dies ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil, zumal die Renditeanforderungen vieler Fonds und Versicherungen immer besser kalkulierbar werden sollen.

Vorteile des Triple-Net-Mietvertrages
Auch für den Mieter kann ein Triple-Net-Mietvertrag mit Vorteilen verbunden sein, da er zwar höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten trägt, im Gegenzug aber die Miete niedriger ist. Unter Umständen kann er diese Kosten sogar geringer halten als der Gebäudeeigentümer oder dessen Verwalterfirma.

Damit ein solcher Mietvertrag in Deutschland rechtlich zulässig ist, darf er nicht als Formularmietvertrag, der dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegt, geschlossen werden. Er muss als Individualvereinbarung fixiert werden. Dies ist der Hauptgrund dafür, dass der Triple-Net-Mietvertrag in Deutschland bislang ein Nischendasein führt.

Wie der Name zum Ausdruck bringt, wird bei einem Triple-Net-Mietvertrag dem Vermieter an drei Stellen „Netto“-Vereinbarungen eingeräumt.

Der Gewerbemieter trägt erstens alle Betriebskosten und Steuern, zweitens die Kosten für Versicherungen und drittens die Ausgaben für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten (auch an Dach und Fach).

Letzteres stellt für den Mieter die wirtschaftlich weitreichendste und riskanteste Vereinbarung dar. Gerade bei Kontrakten mit längeren Laufzeiten sind mögliche Kosten an Dach und Fach, also an tragenden Gebäudeteilen oder dem Dach, mit hohen Kostenunsicherheiten verbunden.

Während es üblich und zulässig ist, Ausgaben für Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsverpflichtungen für die angemieteten Räume auf den Gewerbemieter zu übertragen, ist der Bereich Dach und Fach deswegen auch üblicherweise Sache des Vermieters. Deren unbegrenzte Übertragung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bei einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag unzulässig.

Fehler im Mietvertrag trägt der Vermieter
Erforderlich ist daher ein Individualvertrag, der zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurde. Fehler gehen zu Lasten der Vermieter Um die strengen Anforderungen an Individualvereinbarungen zu erfüllen, müssen die Vertragsklauseln einzeln zur Verhandlungsdisposition stehen, was der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen muss. Insbesondere muss nachvollziehbar sein, dass der Mieter im Gegenzug zur Übernahme der variablen Kosten einen Abschlag auf seinen Mietzins erhält.

Dabei sollte ein Mietgutachten oder eine professionelle Übersicht der Marktmieten als Grundlage für Abschläge dienen. Für den späteren Nachweis sollten diese, die Korrespondenz sowie die verhandelten Klauselvarianten archiviert werden.

Auch kann es sinnvoll sein, bereits im Mietvertrag die verschiedenen Klauseln (zum Beispiel Triple Net oder übliche Kostentragungsregelung) alternativ zur Wahl zu stellen. So ist darlegbar, dass der Mieter eine Auswahl hatte. Werden bei dieser Individualvereinbarung Fehler gemacht, wird die Instandhaltung von Dach und Fach automatisch zur Sache des Vermieters.

Betriebskosten im Mietvertrag auflisten
Bei der Übertragung der Betriebskosten sind die Grenzen formularvertraglicher Zulässigkeit zu beachten. Die einzelnen Kostenarten müssen aufgelistet werden. Im Vertragstext darf nicht verallgemeinernd stehen: „Der Mieter übernimmt alle Betriebskosten“. Beim Weiterreichen von Versicherungskosten können Vermieter und Mieter neben den gängigen Assekuranzen wie Elementarschaden- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie zusätzliche Spezialversicherungen auf den Mieter übertragen.

Allerdings müssen diese dem Mieter zugutekommen. Hierzu zählen beispielsweise eine Glas- und Terrorversicherung oder Versicherungen für Schäden an Fernmelde-, Alarm- und Brandanlagen. Wird davon abgewichen, muss dafür ebenfalls eine individualvertragliche Regelung gefunden werden.

Damit ein Triple-Net-Vertrag für einen Mieter attraktiv und akzeptabel wird, sollten weitere Dinge beachtet werden und Eingang in den Vertrag finden. Um sich um Instandsetzungsarbeiten kümmern zu können, braucht der Mieter die Unterlagen der Haustechnik, Heizung et cetera. Deren Übergabe ist vertraglich festzuhalten.

Vorab technische Due-Diligence 
Will der Mieter einen Triple-Net-Vertrag unterschreiben, sollte er vorab eine technische Due-Diligence-Prüfung durchführen, um den Gebäudezustand zu analysieren und Ausgaben einschätzen zu können, die im Laufe seiner Mietzeit anstehen könnten. Dabei gilt, dass bei einem Neubau-Erstbezug dieses Kostenrisiko geringer ist.

Triple-Net-Vereinbarungen machen ferner nur Sinn, wenn der Mieter die gesamte Fläche nutzt. Ansonsten stehen vermutlich Zuständigkeitsstreitigkeiten mit anderen Mietern an. Grundsätzlich sollte sich der Mieter fragen, ob er das fachliche Know-how besitzt, um eine Immobilie zu managen.

Quelle: www.immobilienmanager.de