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Die Mietpreisbremse wirkt (laut einer Studie im Auftrag des Bundesjustizministeriums)

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Evaluierungsbericht zur Mietpreisbremse vorgestellt. Die Mietpreisbremse verlangsame den Anstieg der Mieten in den von ihr erfassten Gebieten moderat, so die vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des BMJV erstellte Studie. Der Effekt liege in einer Größenordnung von zwei bis vier Prozent, so Studienautor Claus Michelsen vom DIW. Eine Evaluierung der Mietpreisbremse hatten Union und SPD im Koalitionsvertrag 2018 vereinbart.

Während die Mieten in Bestandsgebäuden unter Geltung der Mietpreisbremse weniger stark stiegen, ist der Studie zufolge in Neubauten, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, ein gegenteiliger Effekt festzustellen. Dort zogen die Mieten stärker an als zuvor.

Die befürchteten negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Bautätigkeit seien bisher ausgeblieben. Auch seien kaum Hinweise auf eine reduzierte Instandhaltungstätigkeit oder geringere Wohnqualität von Mietwohnungen sowie auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu finden.

In der Evaluierung der Mietpreisbremse hat das DIW die Erkenntnisse verschiedener empirischer Studien zusammengefasst und Ergebnisse eigener Auswertungen dargestellt.

Mietpreisbremse soll verlängert werden

Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) zeigte sich mit den Ergebnissen zufrieden und kündigte an, im Frühjahr einen Entwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse vorzulegen. Die aktuelle Regelung ist bis zum Jahr 2020 befristet. Zugleich betonte die Ministerin, allein die Mietpreisbremse könne den angespannten Wohnungsmarkt nicht heilen. Zusätzlich seien mehr Neubau und mehr sozialer Wohnungsbau nötig.

Fast alle Länder setzen Mietpreisbremse um

Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 eingeführt. Seitdem können die Bundesländer Gebiete festlegen, in denen die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt ist. Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher war. Zuletzt sind die Vorschriften zur Mietpreisbremse durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das zum 1.1.2019 in Kraft getreten ist, verschäft worden.

Dreizehn Bundesländer haben die Mietpreisbremse umgesetzt. In einigen Ländern wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen halten allerdings Gerichte die jeweiligen Landesverordnungen mangels hinreichender Begründung für unwirksam. Die 67. Zivilkammer des LG Berlin hält die Vorschriften zur Mietpreisbremse insgesamt für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht angerufen. Eine Entscheidung aus Karlsruhe steht noch aus.

Evaluierung der Mietpreisbremse im Volltext

Das BMJV stellt die Evaluierung der Mietpreisbremse, eine Zusammenfassung des Gutachtens sowie eine Zusammenfassung der bisher zur Mietpreisbremse ergangenen Rechtsprechung auf seiner Internetseite zum Download zur Verfügung.

Quelle: haufe.de

Heizkosten sollen wieder steigen

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat für den „Wärmemonitor 2017“ die Heizkosten untersucht. Das Ergebnis: Mieter in Deutschland müssen sich wieder auf höhere Heizkosten einstellen. Grund sind die gestiegenen Preise für Heizöl, die sich mit einer gewissen Zeitverzögerung auf die Nebenkosten durchschlagen dürften. 2017 waren die Heizkosten noch einmal gesunken – das vierte Mal in Folge.

Die Heizölpreise steigen bereits seit geraumer Zeit. Mittlerweile haben laut DIW bereits 24 Grundversorger Erhöhungen um durchschnittlich 7,3 Prozent angekündigt. Nur drei Versorger hätten die Preise gesenkt. Laut DIW werden etwa 50 Prozent der Wohnungen mit Erdgas und 26 Prozent mit Öl beheizt.

Für den „Wärmemonitor 2017“ wurden Daten des Energiedienstleisters Ista für 300.000 Mehrfamilienhäuser ausgewertet. Demnach mussten die Haushalte 2017 durchschnittlich nur 45 Euro pro Monat für das Heizen ausgeben, 2016 seien es fast 48 Euro gewesen. 2017 waren die Heizkosten nach DIW-Berechnungen im Schnitt noch einmal um 6,7 Prozent niedriger ausgefallen als im Jahr zuvor.

Keine Fortschritte beim Klimaschutz

Keine Fortschritte hätten die Energieeinsparungen beim Heizen gemacht, heißt es im DIW-Bericht. Der Verbrauch liege immer noch auf dem Niveau von 2010. „Die gute Nachricht ist, dass die Mieter weniger für das Heizen ausgeben mussten. Die schlechte Nachricht ist, dass beim Klimaschutz keine Fortschritte erzielt wurden“, kommentierte Ista-Chef Thomas Zinnöcker die Entwicklung.

Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2020 gegenüber 2008 um 20 Prozent zu reduzieren, wird nach Einschätzung der DIW-Forscher deutlich verfehlt. Dazu wäre in den kommenden Jahren noch einmal ein Rückgang von 16,5 Prozent gegenüber dem aktuellen Stand nötig.

„Ohne eine deutliche Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden sind daher die Klimaziele nicht zu erreichen.“ (DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen)

DIW: Vorgaben für Energiesparen für Bestand ausweiten

Vorgaben für das Energiesparen bei Neubauten dürfen dem DIW zufolge daher nicht aufgeweicht werden. Für den Gebäudebestand sollte es zusätzliche Maßnahmen geben. Dabei müssten aber Modernisierungen vermieden werden, die nicht auf Einsparungen bei den Heizkosten zielten, sondern verdeckte Luxussanierungen seien, forderten die DIW-Forscher.

„Der Gebäudebestand steht für ein Drittel der deutschen Treibhausgasemissionen.“ (DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen)

Alleine der Wärmebedarf privater Haushalte für Heizung und Warmwasser übersteige mit rund 560 TWh pro Jahr den gesamten deutschen Stromverbrauch von jährlich 520 TWh. Nach der Jahrtausendwende sei der Heizenergieverbrauch zunächst deutlich gesunken, im Jahr 2017 habe der Energiebedarf jedoch immer noch auf dem Niveau von 2010 gelegen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln hatte im Mai eine Energiesteuer ins Gespräch gebracht.

Geringster Wärmebedarf in Ost- und Süddeutschland

Der Energiebedarf im Osten lag laut DIW im Jahr 2017 um rund sechs Prozent niedriger als im Westen. Leichte Rückgänge gegenüber dem Vorjahr gab es fast ausschließlich in den ostdeutschen Bundesländern – nur in Hessen ging die Nachfrage um 0,4 Prozent zurück. Den nach Bundesland größten Zuwachs gab es mit 2,9 Prozent in Hamburg. Im Süden und Westen stagnierte der Energiebedarf, wenn auch im Süden auf niedrigerem Niveau.

Die bezüglich der Heizkosten günstigste Region ist laut DIW – wie im Vorjahr – das Allgäu mit jährlich 4,55 Euro je Quadratmeter. Am anderen Ende Deutschlands steht nicht nur räumlich der Südwesten Schleswig-Holsteins mit 12,20 Euro je Quadratmeter: Hier fällt der höchste Energiebedarf mit den zweithöchsten Preisen pro Kilowattstunde zusammen.

Gründe in den regionalen Unterschieden sehen die Wissenschaftler bei den ostdeutschen Bundesländern vor allem in der Sanierungswelle Anfang der 90er Jahre. Im Süden dürfte vor allem der höhere Neubaubestand eine Rolle spielen. Laut einer Studie des Statistischen Bundesamts heizen in Deutschland 64,6 Prozent der im Jahr 2017 fertig gestellten Wohnhäuser (knapp 110.100) bereits mit erneuerbaren Energien.

Quelle: DIW Wärmemonitor 2017

Neuen Wohnraum durch Aufstockung schaffen

Die bundesweite „100 Tausend Dächer“-Initiative des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen möchte durch Dachaufstockungen kostengünstigen und effizienten Wohnungsbau in Wachstumsregionen ankurbeln. Dafür müssten baurechtlich und wirtschaftlich erschwingliche Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene geschaffen werden.

Die politische Initiative wurde vom GdW, Bundesverband der Gipsindustrie e.V. und dem FMI Fachverband Mineralwolleindustrie e.V. neu ins Leben gerufen. Ziel der Initiative ist es, den besonders in Ballungsgebieten angespannten deutschen Wohnungsmarkt zu unterstützen und attraktiven neuen und bezahlbaren Wohnraum in Groß- und Universitätsstädten zu schaffen. Dort seien die rechnerischen Potenziale für Aufstockungen enorm, wie die Verbände unter Berufung auf wissenschaftliche Studien bekanntgaben. Mehr als eine Million zusätzliche Wohnungen könnten durch Dachaufstockung in dicht besiedelten Gebieten entstehen.

Aufstockungen bestehender Gebäude: Gesellschaftliche und wirtschaftliche Vorteile

Die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Vorteile liegen laut der Initiative auf der Hand: Aufstockungen bestehender Gebäude könnten einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstädtischen Bereich leisten. Das Wohnangebot im Quartier würde verbreitert, was die soziale und demografische Mischung begünstige. Energetisch optimierte Aufstockungen würden zudem die Energieeffizienz des gesamten Hauses verbessern – ein wesentlicher Aspekt mit Blick auf die Erreichung der Klimaziele 2050, so hieß es. Zudem fielen keine Grundstückskosten an, es würde kein zusätzliches Bauland benötigt und Grünflächen blieben unversiegelt.

Gebäudeaufstockungen: Günstige Rahmenbedingungen schaffen

Um das große Potenzial von Gebäudeaufstockungen zu heben, gelte es, baurechtlich und wirtschaftlich günstige Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene zu gestalten. Das teilten die Verbände in einer Presseinformation mit. So sollten beispielsweise die derzeitigen Regelungen zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen, zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz flexibler gestaltet werden, damit Bauherren nicht entmutigt, sondern dazu ermuntert würden, Wohnraum durch Aufstockungen und Dachausbauten zu schaffen. Es brauche wirtschaftliche Anreize, damit der mit Dachaufstockungen verbundene Mehraufwand bei der Planung und Ausführung zumindest teilweise kompensiert werden könne.

Quelle: haufe.de

Immobilienpreise weiter im Aufwärtstrend

Während die Wohnungsmieten zum Teil nur noch moderat wachsen, legten die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahr noch einmal zu: Der vdp-Immobilienpreisindex für Mehrfamilienhäuser stieg um 9,2 Prozent, für selbst genutztes Wohneigentum um 6,1 Prozent. Das stärkste Plus verzeichneten Büroimmobilien (9,5 Prozent). Moderater entwickelten sich nur die Preise für Einzelhandelsimmobilien mit einem Plus von 2,5 Prozent.

„Der starke Preisauftrieb bei Mehrfamilienhäuser und Büroimmobilien ist vor allem Zeichen einer ungebrochen hohen Investmentnachfrage“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die von den Käufern derzeit akzeptierten niedrigen Anfangsrenditen seien dem mangelnden Angebot geschuldet.

„Investoren erwarteten trotz des bereits hohen Preisniveaus offenbar weiter steigende Preise und Mieten“, so Tolckmitt.

Hohe Überschussnachfrage bei Wohneigentum

Dass der Index für selbst genutztes Wohneigentum mit 6,1 Prozent das Wachstum der Verbraucherpreise übersteigt, zeigt dem vdp zufolge eine unverändert hohe Überschussnachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland an – und das trotz der teilweise sehr hohen Kaufpreise. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Jahresvergleich noch einmal um 7,4 Prozent und die für Eigenheime um 5,6 Prozent gestiegen.

Die hohen Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal erklären sich dem Verband zufolge zu etwa einem Drittel aus höheren Mieten und zu zwei Dritteln aus gesunkenen Liegenschaftszinsen. Käufer von Mehrfamilienhäusern akzeptieren anfänglich geringe Renditen. Zum einen, weil es an Anlagealternativen fehlt, zum anderen, weil die Käufer immer noch Wertgewinne erwarten.

Bereits im zweiten Quartal hatten Investoren Mehrfamilienhäuser bevorzugt: Sie wiesen mit einem Plus von 6,7 Prozent die höchste Steigerungsrate unter den Wohnimmobilien auf. Getoppt wurde das nur von Büros: diese verteuerten sich im zweiten Quartal um 7,5 Prozent.

Anziehende Mieten und fallende Liegenschaftszinsen auch bei Gewerbeimmobilien

Diese Prozesse treiben laut vdp auch die Entwicklung der Kapitalwerte für Gewerbeimmobilien insgesamt, die im Vorjahresvergleich um 7,2 Prozent stiegen.

Anziehende Mieten bei Büroimmobilien (plus 3,2 Prozent) plus fallende Liegenschaftszinsen (minus 5,8 Prozent) seien auch hier der Grund, dass die Kapitalwerte für Büroliegenschaften im dritten Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,5 Prozent gewachsen seien. Ein Anstieg der Büromieten sei logische Folge deutlich zurückgehender Leerstände, der geringen Neubautätigkeit und des Wirtschaftswachstums, das die Zahl der Arbeitsplätze steigen lasse.

Quelle: haufe.de

WOHNTRÄUME DER DEUTSCHEN 2016 – So möchten die Deutschen leben

Als Vermittler privater Baufinanzierungen wollte die Interhyp Gruppe wissen: Wie wohnen die Deutschen derzeit? Was macht sie beim Wohnen glücklich, was sind ihre größten Ärgernisse? Wie lebt es sich in deutschen Ballungszentren und wie auf dem Land?

Die Deutschen können ihren Wohntraum sogar in konkreten Zahlen und Fakten skizzieren.

Ihr ideales Zuhause ist ein Einfamilienhaus mit 131 Quadratmetern.

Familien wünschen sich rund 20 Quadratmeter mehr.

Aber auch die zentral gelegene Stadtwohnung gewinnt jedes Jahr zusätzliche Fans, die mehr Platz und Garten gegen eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittelund Supermärkte eintauschen.
Egal ob Haus in der Vorstadtsiedlung oder urbane Wohnung: Die Traumimmobilie soll hell und gut geschnitten sein. Eine moderne Einbauküche macht viele Bundesbürger glücklich, Gäste-WC und Garage sind gern genommene Extras.

Der Blick in die nahe Zukunft zeigt, dass der Weg an energiesparenden und mit erneuerbaren Energien betriebenen Immobilien kaum mehr vorbeiführt. Auch Barrierefreiheit ist für eine älter werdende Bevölkerung ein wichtiger Faktor. Luxus hingegen interessiert die wenigsten Deutschen.

Wie schon in den Vorjahresuntersuchungen bleiben die Wohnträume realistisch. Mit ihrem eingesetzten Geld kalkulieren Bauherren zunehmend umsichtig und überschätzen sich nur in Ausnahmefällen.

Für die Studie „Wohnträume der Deutschen 2016“ wurden 2.100 Bundesbürger befragt. Zusätzlich beschrieben 50 Architekten die Wohnwünsche der Deutschen aus Expertensicht. In der repräsentativen Untersuchung wurde bei einigen Fragen auch der Vergleich zu den vorherigen Erhebungen aus den Jahren 2011, 2013, 2014 und 2015 gezogen.

Zum weiterlesen: Wohnraumstudie zum Download

Quelle: wohnraumstudie.interhyp.de

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