Immobilien-Blog

Wohnungseigentümer können bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter vorgehen

Nutzt der Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit diese entgegen der Zweckbestimmung, können die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch direkt gegen den Mieter geltend machen.

Hintergrund: Mieter betreibt Eisdiele in „Laden“

Im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage befindet sich eine Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet ist. Die Einheit ist vermietet. Der Mieter betreibt in der Einheit eine Eisdiele. Sowohl in den Räumen als auch auf der davor gelegenen Außenfläche stehen Tische und Stühle für die Gäste.

Im November 2016 beschlossen die Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, gegen den Mieter mit dem Ziel vorzugehen, die Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele zu beenden.

Entscheidung: Unterlassungsanspruch gegen den Mieter

Die Unterlassungsklage gegen den Mieter hat Erfolg. 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Unterlassungsansprüche der Eigentümer per Mehrheitsbeschluss an sich gezogen und ist damit für deren Geltendmachung zuständig.

Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb.

BGH klärt umstrittene Frage

Bisher war umstritten, ob die Wohnungseigentümer bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Sonder- oder Teileigentumseinheit durch einen Mieter direkt gegen den Mieter vorgehen können. Die überwiegende Auffassung bejaht diese Möglichkeit jedenfalls dann, wenn eine vereinbarte Zweckbestimmung im Grundbuch eingetragen ist. Teilweise wird ein Vorgehen gegen einen Mieter auch dann für möglich gehalten, wenn die Nutzung einer mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelung widerspricht. Demnach könne ein Eigentümer als Vermieter dem Mieter keine weitergehenden Rechte übertragen, als er selbst habe.

Eine andere Auffassung hält ein direktes Vorgehen gegen einen Mieter nicht für möglich. Demnach sollen Vereinbarungen (und erst recht Beschlüsse) nur die Wohnungseigentümer binden, nicht aber Dritte.

Der BGH schließt sich nun der ersten Auffassung an und bejaht einen Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer aus § 1004 BGB gegen den Mieter eines Sonder- oder Teileigentümers, wenn dieser die Einheit der Zweckbestimmung widersprechend nutzt.

Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung, z.B. als Laden, wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich – wie hier – um eine Regelung im Sinne einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Solche Vereinbarungen wirken zwar zunächst nur zwischen den Wohnungseigentümern, können aber durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Wenn eine Teilungsvereinbarung wie vom Gesetz vorgesehen im Grundbuch eingetragen wird und eine Zweckbestimmung enthält, wird hierdurch der Inhalt des Sondereigentums ausgestaltet. Dies enthält zwar nicht den Charakter eines absoluten Rechts mit dinglicher Wirkung gegenüber jedermann. Eine der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung beeinträchtigt aber das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer; dies nicht nur, wenn der Sondereigentümer seine Einheit zweckwidrig nutzt, sondern auch bei einer zweckwidrigen Nutzung durch einen Mieter.

Nach all dem hat jeder Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen einen Mieter, wenn dieser Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zweckwidrig nutzt.

Eisdiele stört mehr als Laden

Auch in der Sache ist das Ansinnen, eine Nutzung der als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Eiscafé zu unterlassen, berechtigt. Unter einem Ladenraum werden Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht.

Bei typisierender Betrachtung stört eine Nutzung als Eisdiele jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Laden, wenn auch Außenflächen in Anspruch genommen werden. Wenn vor der Tür Tische und Stühle stehen, werden die Kunden zum Verweilen und zum Verzehr der angebotenen Waren vor Ort eingeladen. Durch das Rücken von Stühlen und Tischen, dem Klappern mit Geschirr und der Kommunikation der Gäste untereinander entsteht ein höherer Geräuschpegel als bei einem reinen Ladengeschäft.

Quelle: BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18

Kündigung wegen Eigenbedarf

Erklärt ein Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags schriftlich, dass er auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet, ist das bindend. Muss sich aber auch ein späterer Erwerber an die Abmachung halten?

in Berliner Vermieter hat seiner Mieterin nach Abschluss des Mietvertrags schriftlich zugesichert, dass er keine Eigenbedarfskündigung aussprechen wird. Die Mieterin nahm das Schreiben erfreut zur Kenntnis und heftete es ab. 

Als die Immobilie später verkauft wurde und der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag eintrat, staunte er nicht schlecht. Denn mit seiner Eigenbedarfskündigung blitzte er bei seiner Mieterin ab, und das zurecht. Denn in ihren Unterlagen befand sich das Schreiben des ehemaligen Vermieters mit dem Kündigungsverzicht.

Musterfeststellungsklage wegen Mieterhöhung: Vermieter unterliegt

Die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht hatte Erfolg: Das Oberlandesgericht München hat dem Mieterverein Recht gegeben, der sich stellvertretend für 136 Mieter gegen eine Modernisierungsumlage gewehrt hat. Streitpunkt: Der Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme. 

Kläger ist der Mieterverein München – 136 betroffene Mieter hatten sich über das Klageregister angeschlossen. Insgesamt sollen 230 Mieter mehr bezahlen. Angekündigt waren nach Angaben des Mietervereins zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter.

Die Modernisierung der Wohnungen im Hohenzollernkarree in Schwabing war von der Vermieterin und Beklagten, der Max-Emanuel Immobilien GmbH, bereits Ende 2018 angekündigt worden, soll aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht „abgreifen“ wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München an, der als Rechtsanwalt die Mieter vor dem OLG vertreten hat.

Immobilienfirma prüft Rechtsmittel: Weg zum BGH offen

Genau das darf das Immobilienunternehmen nicht. Das wurde am 15.10.2019 in der Musterfeststellungsklage (auch Musterklage) vor dem Oberlandesgericht (OLG) München geklärt. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Mieter des Hohenzollernkarrees müssen nun voraussichtlich nur noch mit Mieterhöhungen von höchstens drei Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen. Die Max-Emanuel Immobilien GmbH will nun prüfen, ob sie Rechtsmittel einlegen will.

Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechtslage waren das jährlich elf Prozent. Nach neuem Recht sind es nur noch acht Prozent pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten drei Monate liegen. Deswegen war Geschäftsführer Rastätter sicher, dass hier neues Recht gelten müsse. 

Musterfeststellungsklagen erst seit November 2018 möglich

Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins haben bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.

Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht Voraussetzung, auch Kosten fallen für die Mieter nicht an. Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Fällt ein Urteil, gilt es für alle, die sich über das Klageregister anschließen.

Der Mieterverein München hat bei Einreichen der Klage im April 2019 außerdem angekündigt, zu überprüfen, welche der Maßnahmen tatsächlich Modernisierungen und welche nicht-umlagefähige Instandsetzungen sind.

Neue Mietpreisbremse in Bayern

In Bayern ist eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten. Diese soll rechtliche Unklarheiten beseitigen. Gleichzeitig werden deutlich mehr Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse erfasst als bisher.

Seit dem 7.8.2019 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung. In der neuen Verordnung sind 162 bayerische Kommunen genannt, die von der Mietpreisbremse erfasst sind. In der bisherigen Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 standen 137 Städte und Gemeinden auf der Liste. Neu hinzu gekommen sind insgesamt 62 Städte und Gemeinden, während 37 Kommunen aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse herausgefallen sind.

In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Reduzierung der Kappungsgrenze

In den 162 Städten und Gemeinden gilt seit dem 7.8.2019 neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15 Prozent (anstatt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Diese Kommunen in Bayern sind seit 7.8.2019 von der Mieterschutzverordnung erfasst

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Geretsried, Leggries, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Freilassing

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Röhmoos, Vierkirchen

Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Forstinning, Grafing b. München, Kirchseeon, Markt Schwaben, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Eichstätt: Nassenfels

Landkreis Erding: Erding, Finsing

Landkreis Freising: Eching, Fahrenzhausen, Freising, Hallbergmoos, Moosburg an der Isar, Neufahrn b. Freising

Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen am Staffelsee, Spatzenhausen

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Hausham, Holzkirchen, Miesbach, Otterfing

Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bad Endorf, Brannenburg, Feldkirchen-Westerham, Kiefersfelden, Kolbermoor, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Stephanskirchen

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Bergen, Traunreut, Traunstein

Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Städte Landshut, Passau

Landkreis Deggendorf: Deggendorf

Landkreis Dingolfing-Landau: Dingolfing

Landkreis Kelheim: Elsendorf, Kirchdorf

Landkreis Landshut: Ergolding, Gerzen

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth

Landkreis Forchheim: Forchheim

Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Uttenreuth

Landkreis Fürth: Stein

Landkreis Nürnberger-Land: Feucht, Schwaig bei Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Würzburg: Bergtheim, Kleinrinderfeld, Kürnach, Uettingen, Unterpleichfeld, Waldbrunn

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Augsburg: Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden

Landkreis Oberallgäu: Sonthofen

Landkreis Ostallgäu: Hopferau

Landkreis Unterallgäu: Bad Wörishofen 

E-Auto: Stromanschluss

Achtung: Aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG folgt kein Anspruch auf den Stromanschluss für ein E-Auto

1. Hat ein Wohnungseigentümer ein elektrisch betriebenes Fahrzeug (ein reines Batterieelektrofahrzeug, ein von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder ein Brennstoffzellenfahrzeug), wird er darüber nachdenken, ob er dieses auch oder sogar vor allem im Bereich der Wohnungseigentumsanlage aufladen kann. Dazu bedarf es – ist die Lademöglichkeit nicht bereits bauseitig hergestellt worden – der Erstellung einer Lademöglichkeit (entweder eine für alle Wohnungseigentümer zugängliche Ladesäule oder Ladesäulen, welche nur einem einzelnen Kfz-Stellplatz dienen).
2. Um sich eine Lademöglichkeit zu verschaffen, muss derjenige, dem als Teileigentum ein Kfz-Stellplatz zugewiesen ist, regelmäßig auf Teile des gemeinschaftlichen Eigentums baulich einwirken. Einfach ist es, wenn die Gemeinschaftsordnung dieses Recht bereits vermittelt (das wäre auch für ein Sondernutzungsrecht vereinbar). Bestehen diese Vereinbarungen nicht, so ist unsicher, was gilt. Wie bereits ausgeführt wäre vorstellbar, eine sehr alte Bestimmung entsprechend auf die Duldung aller Maßnahmen anzuwenden, die zur Herstellung einer Lademöglichkeit notwendig sind. Wäre es so, könnte ein Wohnungseigentümer grundsätzlich die Duldung der Herstellung einer Lademöglichkeit verlangen, müsste der Verwalter die Erklärungen abgeben, die zur Vornahme erforderlich sind, und der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme getroffen wird, wäre allein zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens bzw. der Einbaukosten verpflichtet. So sehe ich es etwa und werbe dafür – sofern es keine Probleme mit dem Lastenmanagement gibt. Sieht man es aber nicht so (eine höchstrichterliche Rechtsprechung liegt nicht vor), muss man fragen, ob es sich bei der Herstellung einer Lademöglichkeit um eine Maßnahme der Modernisierung handelt oder um eine bauliche Veränderung. Richtig ist es hier, die Herstellung als eine Maßnahme der Modernisierung zu sehen.
3. Werden mehrere Kraftfahrzeuge (Kfz) an das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Stromnetz angeschlossen und über Stunden betankt, ist das Stromnetz schnell überlastet. An einer „Schuko-Dose“ (Schuko steht für „Schutz-Kontakt“ und bezeichnet ein System von Steckern und Steckdosen) lädt man über Nacht ca. 24 kWh, also genug für (reale) 100km nach. Erheblich schneller geht es mit 16 A/400 V Drehstrom (11 kW), da lädt man über Nacht voll – 50km Reichweite pro Stunde. Die mögliche Ladeleistung wird freilich durch die freie Kapazität des Hauses begrenzt. Eine normale Haussicherung mit 35 A liefert 24.150 Watt = 24 kW. Das ist zu wenig, um ein E-Auto mit 22 kW zu laden; wenn gleichzeitig ein Herd oder Wasserkocher eingeschaltet wird, wird mindestens eine Phase überlastet. Durch Lastmanagementsysteme kann diesem Problem begegnet werden. Dies bedeutet Maßnahmen zur Anpassung des elektrischen Leistungsbedarfs an die verfügbaren Kapazitäten. Ferner muss in der Regel der Stromverbrauch gemessen werden. Der entnommene Strom kann etwa mittels RFID-Chipkarten oder entsprechenden RFID-Anhängern abgerechnet werden.
4. Stehen die Stellplätze, denen eine Lademöglichkeit verschafft werden soll, im gemeinschaftlichen Eigentum – dies gilt auch für einen Stellplatz, dessen Fläche einem Sondernutzungsrecht unterliegt –, kann die Herstellung einer Lademöglichkeit im geltenden Recht nicht verlangt werden: Ein Wohnungseigentümer hat auf eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums zurzeit keinen Anspruch. Die Wohnungseigentümer können die Herstellung einer Lademöglichkeit, finden sich genügend Wohnungseigentümer zusammen, aber natürlich mehrheitlich beschließen. Notwendig, aber auch ausreichend ist eine Beschlussmehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile getragen wird.