Immobilien-Blog
Immobilien-Blog
Kündigung des Mietvertrages wegen freilaufender Hunde
Lässt ein Mieter trotz wiederholter Abmahnungen seine Hunde frei auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses herumlaufen, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
Hintergrund: Mieter lassen Hunde trotz Abmahnung frei laufen
Die Vermieterin einer Wohnung hatte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Anlass der Kündigung war, dass die Mieter ihre beiden Hunde entgegen der Hausordnung und trotz mehrerer Abmahnungen ohne Leine auf den Gemeinschaftsflächen des Anwesens, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, hatten herumlaufen lassen. Amts- und Landgericht hielten die Kündigung für gerechtfertigt und gaben der Räumungsklage statt.
Die Mieter erhoben Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof und beantragen, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil vorläufig einzustellen.
Entscheidung: Beharrliche Pflichtverletzung rechtfertigt Kündigung
Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet, weil die von den Mietern eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat.
Das freie Laufenlassen der Hunde auf den Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Kinderspielplatz) entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen ist eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Einer solchen beharrlichen Pflichtverletzung kann ein solches Gewicht zukommen, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.
Für die Beurteilung, ob der vertragswidrigen Nutzung nur dann ein solches Gewicht zukommt, das eine Kündigung rechtfertigt, kommt es nicht darauf an, ob sich Mitmieter gestört gefühlt haben oder ob es zu konkreten Beeinträchtigungen wie Verschmutzungen gekommen ist. Abgesehen davon hatten sich im konkreten Fall andere Mieter beim Vermieter über die Hunde beschwert, so dass es hierauf nicht ankam.
Quelle: BGH, Beschluss v. 2.1.2020, VIII ZR 328/19
Wohnungseigentümer können bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter vorgehen
Nutzt der Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit diese entgegen der Zweckbestimmung, können die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch direkt gegen den Mieter geltend machen.
Hintergrund: Mieter betreibt Eisdiele in „Laden“
Im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage befindet sich eine Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet ist. Die Einheit ist vermietet. Der Mieter betreibt in der Einheit eine Eisdiele. Sowohl in den Räumen als auch auf der davor gelegenen Außenfläche stehen Tische und Stühle für die Gäste.
Im November 2016 beschlossen die Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, gegen den Mieter mit dem Ziel vorzugehen, die Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele zu beenden.
Entscheidung: Unterlassungsanspruch gegen den Mieter
Die Unterlassungsklage gegen den Mieter hat Erfolg.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Unterlassungsansprüche der Eigentümer per Mehrheitsbeschluss an sich gezogen und ist damit für deren Geltendmachung zuständig.
Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb.
BGH klärt umstrittene Frage
Bisher war umstritten, ob die Wohnungseigentümer bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Sonder- oder Teileigentumseinheit durch einen Mieter direkt gegen den Mieter vorgehen können. Die überwiegende Auffassung bejaht diese Möglichkeit jedenfalls dann, wenn eine vereinbarte Zweckbestimmung im Grundbuch eingetragen ist. Teilweise wird ein Vorgehen gegen einen Mieter auch dann für möglich gehalten, wenn die Nutzung einer mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelung widerspricht. Demnach könne ein Eigentümer als Vermieter dem Mieter keine weitergehenden Rechte übertragen, als er selbst habe.
Eine andere Auffassung hält ein direktes Vorgehen gegen einen Mieter nicht für möglich. Demnach sollen Vereinbarungen (und erst recht Beschlüsse) nur die Wohnungseigentümer binden, nicht aber Dritte.
Der BGH schließt sich nun der ersten Auffassung an und bejaht einen Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer aus § 1004 BGB gegen den Mieter eines Sonder- oder Teileigentümers, wenn dieser die Einheit der Zweckbestimmung widersprechend nutzt.
Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung, z.B. als Laden, wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich – wie hier – um eine Regelung im Sinne einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Solche Vereinbarungen wirken zwar zunächst nur zwischen den Wohnungseigentümern, können aber durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Wenn eine Teilungsvereinbarung wie vom Gesetz vorgesehen im Grundbuch eingetragen wird und eine Zweckbestimmung enthält, wird hierdurch der Inhalt des Sondereigentums ausgestaltet. Dies enthält zwar nicht den Charakter eines absoluten Rechts mit dinglicher Wirkung gegenüber jedermann. Eine der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung beeinträchtigt aber das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer; dies nicht nur, wenn der Sondereigentümer seine Einheit zweckwidrig nutzt, sondern auch bei einer zweckwidrigen Nutzung durch einen Mieter.
Nach all dem hat jeder Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen einen Mieter, wenn dieser Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zweckwidrig nutzt.
Eisdiele stört mehr als Laden
Auch in der Sache ist das Ansinnen, eine Nutzung der als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Eiscafé zu unterlassen, berechtigt. Unter einem Ladenraum werden Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht.
Bei typisierender Betrachtung stört eine Nutzung als Eisdiele jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Laden, wenn auch Außenflächen in Anspruch genommen werden. Wenn vor der Tür Tische und Stühle stehen, werden die Kunden zum Verweilen und zum Verzehr der angebotenen Waren vor Ort eingeladen. Durch das Rücken von Stühlen und Tischen, dem Klappern mit Geschirr und der Kommunikation der Gäste untereinander entsteht ein höherer Geräuschpegel als bei einem reinen Ladengeschäft.
Quelle: BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18
Kündigung wegen Eigenbedarf
Erklärt ein Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags schriftlich, dass er auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet, ist das bindend. Muss sich aber auch ein späterer Erwerber an die Abmachung halten?
in Berliner Vermieter hat seiner Mieterin nach Abschluss des Mietvertrags schriftlich zugesichert, dass er keine Eigenbedarfskündigung aussprechen wird. Die Mieterin nahm das Schreiben erfreut zur Kenntnis und heftete es ab.
Als die Immobilie später verkauft wurde und der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag eintrat, staunte er nicht schlecht. Denn mit seiner Eigenbedarfskündigung blitzte er bei seiner Mieterin ab, und das zurecht. Denn in ihren Unterlagen befand sich das Schreiben des ehemaligen Vermieters mit dem Kündigungsverzicht.
Vorsicht bei mietergünstigen Vereinbarungen
Das wollte der neue Eigentümer und Vermieter nicht so einfach hinnehmen. Er verklagte die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Seiner Meinung nach war der Verzicht seines Vorgängers für ihn nicht bindend. Doch das stellte sich als Irrtum heraus.
Nach Ansicht des Landgerichts Berlin ist der Kündigungsverzicht ein Teil des Mietvertrags geworden. Dazu musste die Mieterin das Schriftstück nicht ausdrücklich annehmen. Denn mit seiner „Zusicherung“ hatte der alte Vermieter auf eine Annahmeerklärung durch die Mieterin verzichtet. Es reichte, dass sie das Schriftstück zu den Unterlagen genommen hatte. Damit war die Annahme der Mieterin nach außen gewahrt.
Der Voreigentümer hatte die Schriftform gewahrt und damit den künftigen Erwerber ausreichend geschützt. Denn das von ihm unterzeichnete Angebot bezeichnet die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau, dass der Erwerber der Immobilie nur nachforschen muss, ob die Mieterin das vermieterseitige Angebot des Kündigungsverzichts – und damit die Änderung des Mietvertrags – angenommen hat.
Wer eine Immobilie erwirbt, sollte sich über alle mietergünstigen Vereinbarungen informieren, auch wenn er eine schriftliche Annahme eines Angebots durch den Mieter nicht in seinen Unterlagen vorfindet. Denn er ist auch an Vereinbarungen gebunden, die nicht ausdrücklich schriftlich angenommen wurden. Empfehlenswert sind Nachforschungen sowohl beim veräußernden Vermieter als auch beim Mieter.
Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 28. März 2019, Az. 67 S 22/19)
Musterfeststellungsklage wegen Mieterhöhung: Vermieter unterliegt
Die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht hatte Erfolg: Das Oberlandesgericht München hat dem Mieterverein Recht gegeben, der sich stellvertretend für 136 Mieter gegen eine Modernisierungsumlage gewehrt hat. Streitpunkt: Der Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme.
Kläger ist der Mieterverein München – 136 betroffene Mieter hatten sich über das Klageregister angeschlossen. Insgesamt sollen 230 Mieter mehr bezahlen. Angekündigt waren nach Angaben des Mietervereins zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter.
Die Modernisierung der Wohnungen im Hohenzollernkarree in Schwabing war von der Vermieterin und Beklagten, der Max-Emanuel Immobilien GmbH, bereits Ende 2018 angekündigt worden, soll aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht „abgreifen“ wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München an, der als Rechtsanwalt die Mieter vor dem OLG vertreten hat.
Immobilienfirma prüft Rechtsmittel: Weg zum BGH offen
Genau das darf das Immobilienunternehmen nicht. Das wurde am 15.10.2019 in der Musterfeststellungsklage (auch Musterklage) vor dem Oberlandesgericht (OLG) München geklärt. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Mieter des Hohenzollernkarrees müssen nun voraussichtlich nur noch mit Mieterhöhungen von höchstens drei Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen. Die Max-Emanuel Immobilien GmbH will nun prüfen, ob sie Rechtsmittel einlegen will.
Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechtslage waren das jährlich elf Prozent. Nach neuem Recht sind es nur noch acht Prozent pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten drei Monate liegen. Deswegen war Geschäftsführer Rastätter sicher, dass hier neues Recht gelten müsse.
Musterfeststellungsklagen erst seit November 2018 möglich
Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins haben bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.
Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht Voraussetzung, auch Kosten fallen für die Mieter nicht an. Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Fällt ein Urteil, gilt es für alle, die sich über das Klageregister anschließen.
Der Mieterverein München hat bei Einreichen der Klage im April 2019 außerdem angekündigt, zu überprüfen, welche der Maßnahmen tatsächlich Modernisierungen und welche nicht-umlagefähige Instandsetzungen sind.
Neue Mietpreisbremse in Bayern
In Bayern ist eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten. Diese soll rechtliche Unklarheiten beseitigen. Gleichzeitig werden deutlich mehr Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse erfasst als bisher.
Seit dem 7.8.2019 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung. In der neuen Verordnung sind 162 bayerische Kommunen genannt, die von der Mietpreisbremse erfasst sind. In der bisherigen Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 standen 137 Städte und Gemeinden auf der Liste. Neu hinzu gekommen sind insgesamt 62 Städte und Gemeinden, während 37 Kommunen aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse herausgefallen sind.
In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.
Reduzierung der Kappungsgrenze
In den 162 Städten und Gemeinden gilt seit dem 7.8.2019 neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15 Prozent (anstatt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.
Diese Kommunen in Bayern sind seit 7.8.2019 von der Mieterschutzverordnung erfasst
Regierungsbezirk Oberbayern
Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim
Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Geretsried, Leggries, Wolfratshausen
Landkreis Berchtesgadener Land: Freilassing
Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Röhmoos, Vierkirchen
Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Forstinning, Grafing b. München, Kirchseeon, Markt Schwaben, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
Landkreis Eichstätt: Nassenfels
Landkreis Erding: Erding, Finsing
Landkreis Freising: Eching, Fahrenzhausen, Freising, Hallbergmoos, Moosburg an der Isar, Neufahrn b. Freising
Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising
Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen am Staffelsee, Spatzenhausen
Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech
Landkreis Miesbach: Hausham, Holzkirchen, Miesbach, Otterfing
Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau
Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm
Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bad Endorf, Brannenburg, Feldkirchen-Westerham, Kiefersfelden, Kolbermoor, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Stephanskirchen
Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee
Landkreis Traunstein: Bergen, Traunreut, Traunstein
Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB
Regierungsbezirk Niederbayern
Kreisfreie Städte Landshut, Passau
Landkreis Deggendorf: Deggendorf
Landkreis Dingolfing-Landau: Dingolfing
Landkreis Kelheim: Elsendorf, Kirchdorf
Landkreis Landshut: Ergolding, Gerzen
Regierungsbezirk Oberpfalz
Kreisfreie Stadt Regensburg
Regierungsbezirk Oberfranken
Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth
Landkreis Forchheim: Forchheim
Regierungsbezirk Mittelfranken
Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach
Landkreis Erlangen-Höchstadt: Uttenreuth
Landkreis Fürth: Stein
Landkreis Nürnberger-Land: Feucht, Schwaig bei Nürnberg
Landkreis Roth: Wendelstein
Regierungsbezirk Unterfranken
Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg
Landkreis Würzburg: Bergtheim, Kleinrinderfeld, Kürnach, Uettingen, Unterpleichfeld, Waldbrunn
Regierungsbezirk Schwaben
Kreisfreie Städte Augsburg, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Memmingen
Landkreis Augsburg: Neusäß, Stadtbergen
Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)
Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden
Landkreis Oberallgäu: Sonthofen
Landkreis Ostallgäu: Hopferau
Landkreis Unterallgäu: Bad Wörishofen