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E-Auto: Stromanschluss

Achtung: Aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG folgt kein Anspruch auf den Stromanschluss für ein E-Auto

  1. Hat ein Wohnungseigentümer ein elektrisch betriebenes Fahrzeug (ein reines Batterieelektrofahrzeug, ein von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder ein Brennstoffzellenfahrzeug), wird er darüber nachdenken, ob er dieses auch oder sogar vor allem im Bereich der Wohnungseigentumsanlage aufladen kann. Dazu bedarf es – ist die Lademöglichkeit nicht bereits bauseitig hergestellt worden – der Erstellung einer Lademöglichkeit (entweder eine für alle Wohnungseigentümer zugängliche Ladesäule oder Ladesäulen, welche nur einem einzelnen Kfz-Stellplatz dienen).
  2. Um sich eine Lademöglichkeit zu verschaffen, muss derjenige, dem als Teileigentum ein Kfz-Stellplatz zugewiesen ist, regelmäßig auf Teile des gemeinschaftlichen Eigentums baulich einwirken. Einfach ist es, wenn die Gemeinschaftsordnung dieses Recht bereits vermittelt (das wäre auch für ein Sondernutzungsrecht vereinbar). Bestehen diese Vereinbarungen nicht, so ist unsicher, was gilt. Wie bereits ausgeführt wäre vorstellbar, eine sehr alte Bestimmung entsprechend auf die Duldung aller Maßnahmen anzuwenden, die zur Herstellung einer Lademöglichkeit notwendig sind. Wäre es so, könnte ein Wohnungseigentümer grundsätzlich die Duldung der Herstellung einer Lademöglichkeit verlangen, müsste der Verwalter die Erklärungen abgeben, die zur Vornahme erforderlich sind, und der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme getroffen wird, wäre allein zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens bzw. der Einbaukosten verpflichtet. So sehe ich es etwa und werbe dafür – sofern es keine Probleme mit dem Lastenmanagement gibt. Sieht man es aber nicht so (eine höchstrichterliche Rechtsprechung liegt nicht vor), muss man fragen, ob es sich bei der Herstellung einer Lademöglichkeit um eine Maßnahme der Modernisierung handelt oder um eine bauliche Veränderung. Richtig ist es hier, die Herstellung als eine Maßnahme der Modernisierung zu sehen.
  3. Werden mehrere Kraftfahrzeuge (Kfz) an das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Stromnetz angeschlossen und über Stunden betankt, ist das Stromnetz schnell überlastet. An einer „Schuko-Dose“ (Schuko steht für „Schutz-Kontakt“ und bezeichnet ein System von Steckern und Steckdosen) lädt man über Nacht ca. 24 kWh, also genug für (reale) 100km nach. Erheblich schneller geht es mit 16 A/400 V Drehstrom (11 kW), da lädt man über Nacht voll – 50km Reichweite pro Stunde. Die mögliche Ladeleistung wird freilich durch die freie Kapazität des Hauses begrenzt. Eine normale Haussicherung mit 35 A liefert 24.150 Watt = 24 kW. Das ist zu wenig, um ein E-Auto mit 22 kW zu laden; wenn gleichzeitig ein Herd oder Wasserkocher eingeschaltet wird, wird mindestens eine Phase überlastet. Durch Lastmanagementsysteme kann diesem Problem begegnet werden. Dies bedeutet Maßnahmen zur Anpassung des elektrischen Leistungsbedarfs an die verfügbaren Kapazitäten. Ferner muss in der Regel der Stromverbrauch gemessen werden. Der entnommene Strom kann etwa mittels RFID-Chipkarten oder entsprechenden RFID-Anhängern abgerechnet werden.
  4. Stehen die Stellplätze, denen eine Lademöglichkeit verschafft werden soll, im gemeinschaftlichen Eigentum – dies gilt auch für einen Stellplatz, dessen Fläche einem Sondernutzungsrecht unterliegt –, kann die Herstellung einer Lademöglichkeit im geltenden Recht nicht verlangt werden: Ein Wohnungseigentümer hat auf eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums zurzeit keinen Anspruch. Die Wohnungseigentümer können die Herstellung einer Lademöglichkeit, finden sich genügend Wohnungseigentümer zusammen, aber natürlich mehrheitlich beschließen. Notwendig, aber auch ausreichend ist eine Beschlussmehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile getragen wird.

Hitze in der Wohnung: nicht immer ein Mietmangel

Das Amtsgericht Hamburg etwa hielt im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts mehr als 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen. (Urteil v. 10.5.2006, 46 C 108/04)

Im konkreten Fall entsprach der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung vorgeschrieben war. Das Gericht bewertete das als Sachmangel. Für September 2003 bezahlte der Mieter statt der vereinbarten 1.065 Euro lediglich 848 Euro. Die Vermieterin hielt die Wohnung für mangelfrei. Die Normen für Wärmeschutz seien bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden. Es handele sich um eine nach Süden ausgerichtete Wohnung mit Glasfront, sodass von vornherein erkennbar gewesen sei, dass hier mit Erwärmungen in den Sommermonaten in dieser Endetagenwohnung zu rechnen sei.

Das Gericht sah das anders: „Zwar muss ein Mieter einer Endetagenwohnung ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als ein Mieter einer anderen Geschosswohnung“, heißt es in der Begründung, hier seien jedoch Grenzen gesetzt. Der Mieter habe zumindest Anspruch darauf, dass die dem Stand der Technik entsprechenden baurechtlichen Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden. Darüber hinaus liege ein Mangel auch stets dann vor, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird. Der Mieter durfte die Miete daher für den Monat, in dem die Hitze herrschte, um 20 Prozent mindern.

Das Amtsgericht Leipzig sah hingegen im Fall einer Maisonettewohnung, in der tagsüber Temperaturen von über 30 Grad und nachts von 25 Grad auftraten, keinen Mangel gegeben. (Urteil v. 6.9.2004, 164 C 6049/04)

Veräußerungszustimmung des Verwalters

Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist.

Hintergrund: Verwalter widerruft Veräußerungszustimmung

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ein Wohnungseigentümer verkaufte vier Wohnungen. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugleich die Auflassung erklärt. Der Verwalter erteilte gegenüber dem Notar zunächst seine Zustimmung zur Veräußerung. Zu Gunsten des Erwerbers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Sodann widerrief der Verwalter am 11.7.2016 seine Veräußerungszustimmung gegenüber dem Notar und teilte dies dem Grundbuchamt mit. Am 6.9.2016 beantragte der Notar, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt lehnt nun ab, die Eigentumsumschreibung einzutragen, da es an der erforderlichen Verwalterzustimmung fehle.

Entscheidung: Kein Widerruf mehr, sobald Kaufvertrag wirksam ist

Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung nicht wegen fehlender Veräußerungszustimmung des Verwalters ablehnen. Der Widerruf der Verwalterzustimmung hat nicht zu deren Unwirksamkeit geführt. Das Grundbuchamt darf die Eintragung daher nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen.

Zustimmung zu Verpflichtungsgeschäft und Erfüllungsgeschäft erforderlich

Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Deren Voraussetzungen und Wirksamkeit sind nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen. Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist nach § 183 Satz 1 BGB bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit sich aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis nicht ein anderes ergibt.

Die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum setzt neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält (hier: Kaufvertrag), auch eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber (Auflassung) voraus. Wenn ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG vereinbart ist, ist deshalb die Zustimmung des Verwalters für beide Verträge – Kaufvertrag und Auflassung – erforderlich.

Die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet (Verpflichtungsgeschäft, Kausalgeschäft), ist bis zum Vertragsschluss widerruflich.

Bisher umstritten: Bis wann ist Veräußerungszustimmung widerruflich?

Umstritten ist allerdings, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft (Erfüllungsgeschäft), also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Einwilligung widerruflich ist, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist. Dann würde es hier an einer wirksamen Veräußerungszustimmung fehlen.

Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist.

Nach einer dritten Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr widerrufen werden.

Wirksamer Kaufvertrag verhindert Widerruf der Zustimmung

Der dritten Ansicht folgt der BGH. Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass der Verwalter seine Zustimmung nicht mehr wirksam widerrufen konnte.

Ungeachtet der rechtlichen Unterscheidung von Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der zur Zustimmung Berufene (hier: der Verwalter) nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. 

Wenn der Verwalter die Veräußerungszustimmung nach dem Abschluss des Kaufvertrages noch widerrufen könnte, wäre der Veräußerer im Falle des Widerrufs verpflichtet, einen Vertrag zu erfüllen, den er nicht (mehr) erfüllen könnte. Der Erwerber wiederum liefe Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind.

Zustimmung muss vorher sorgfältig geprüft werden

Auch angesichts von Sinn und Zweck von § 12 WEG ist es nicht erforderlich, dem zur Zustimmung Verpflichteten den Widerruf seiner zur Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Der Zustimmungspflichtige hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe für deren Verweigerung vorliegen. Und auch wenn ihm Versagungsgründe erst nach Erteilung der Zustimmung bekannt werden, ist er nicht schutzwürdiger als der Veräußerer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte. 

Quelle: BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17

WEG-Reform – das wird diskutiert

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform schlägt Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in zahlreichen Bereichen vor. Die wesentlichen Punkte sollen kurz vorgestellt werden:

Neue Rechtsfigur „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“

Bei neu errichteten Wohnanlagen kann die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf den Erwerber zum Teil mehrere Jahre dauern. Hier soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ künftig für mehr Rechtssicherheiten in den Gemeinschaften sorgen.

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümern soll es ermöglicht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Außerdem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum durchführt, sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen.

Quorum für bauliche Veränderungen

Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen nicht mehr der Einstimmigkeit unterliegen. Vorgesehen ist ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchschutz, Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für Barrierefreiheit ist ein Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen.

Allstimmigkeit soll nur erforderlich sein für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung soll weiterhin ein einfacher Mehrheitsbeschluss reichen.

Erleichterte Beschlussfähigkeit

Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, wenn zuvor in der Einberufung darauf hingewiesen wurde.

Rechte von Mehrheitseigentümern beschränkt

Wird ein Verwalter durch das Gericht eingesetzt, soll dafür eine Mindestfrist festlegt werden können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen so daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen vom Gericht bestellten Verwalter, sogleich wieder abzusetzen.

Flexibler Verwaltungsbeirat

Eigentümer sollen künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können. Der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern soll aber mindestens aus drei Mitgliedern bestehen.

Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens vier Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. Im Gesetz soll klargestellt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können.

Anfechtungsklagen

Um den Rechtsschutz der Wohnungseigentümer zu verbessern, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig die Möglichkeit erhalten, angefochtene Beschlüsse im Wege einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug zu setzen.

Mietrecht und WEG bei baulichen Maßnahmen

Es soll das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht harmonisiert werden. Konkret: Mieter sollen vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung.

Vertretungsnachweis

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sieht Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor.

Quelle: BMJV Diskussionsentwurf

Sanierung der Dachterrasse kann zu Lasten von Sondereigentümern gehen

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

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