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Musterfeststellungsklage wegen Mieterhöhung: Vermieter unterliegt

Kläger ist der Mieterverein München – 136 betroffene Mieter hatten sich über das Klageregister angeschlossen. Insgesamt sollen 230 Mieter mehr bezahlen. Angekündigt waren nach Angaben des Mietervereins zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter.

Die Modernisierung der Wohnungen im Hohenzollernkarree in Schwabing war von der Vermieterin und Beklagten, der Max-Emanuel Immobilien GmbH, bereits Ende 2018 angekündigt worden, soll aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht „abgreifen“ wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München an, der als Rechtsanwalt die Mieter vor dem OLG vertreten hat.

Immobilienfirma prüft Rechtsmittel: Weg zum BGH offen

Genau das darf das Immobilienunternehmen nicht. Das wurde am 15.10.2019 in der Musterfeststellungsklage (auch Musterklage) vor dem Oberlandesgericht (OLG) München geklärt. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Mieter des Hohenzollernkarrees müssen nun voraussichtlich nur noch mit Mieterhöhungen von höchstens drei Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen. Die Max-Emanuel Immobilien GmbH will nun prüfen, ob sie Rechtsmittel einlegen will.

Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechtslage waren das jährlich elf Prozent. Nach neuem Recht sind es nur noch acht Prozent pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten drei Monate liegen. Deswegen war Geschäftsführer Rastätter sicher, dass hier neues Recht gelten müsse. 

Musterfeststellungsklagen erst seit November 2018 möglich

Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins haben bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.

Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht Voraussetzung, auch Kosten fallen für die Mieter nicht an. Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Fällt ein Urteil, gilt es für alle, die sich über das Klageregister anschließen.

Der Mieterverein München hat bei Einreichen der Klage im April 2019 außerdem angekündigt, zu überprüfen, welche der Maßnahmen tatsächlich Modernisierungen und welche nicht-umlagefähige Instandsetzungen sind.

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Neue Mietpreisbremse in Bayern

In Bayern ist eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten. Diese soll rechtliche Unklarheiten beseitigen. Gleichzeitig werden deutlich mehr Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse erfasst als bisher.

Seit dem 7.8.2019 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung. In der neuen Verordnung sind 162 bayerische Kommunen genannt, die von der Mietpreisbremse erfasst sind. In der bisherigen Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 standen 137 Städte und Gemeinden auf der Liste. Neu hinzu gekommen sind insgesamt 62 Städte und Gemeinden, während 37 Kommunen aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse herausgefallen sind.

In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Reduzierung der Kappungsgrenze

In den 162 Städten und Gemeinden gilt seit dem 7.8.2019 neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15 Prozent (anstatt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Diese Kommunen in Bayern sind seit 7.8.2019 von der Mieterschutzverordnung erfasst

 

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Geretsried, Leggries, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Freilassing

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Röhmoos, Vierkirchen

Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Forstinning, Grafing b. München, Kirchseeon, Markt Schwaben, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Eichstätt: Nassenfels

Landkreis Erding: Erding, Finsing

Landkreis Freising: Eching, Fahrenzhausen, Freising, Hallbergmoos, Moosburg an der Isar, Neufahrn b. Freising

Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen am Staffelsee, Spatzenhausen

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Hausham, Holzkirchen, Miesbach, Otterfing

Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bad Endorf, Brannenburg, Feldkirchen-Westerham, Kiefersfelden, Kolbermoor, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Stephanskirchen

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Bergen, Traunreut, Traunstein

Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB

 

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Städte Landshut, Passau

Landkreis Deggendorf: Deggendorf

Landkreis Dingolfing-Landau: Dingolfing

Landkreis Kelheim: Elsendorf, Kirchdorf

Landkreis Landshut: Ergolding, Gerzen

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth

Landkreis Forchheim: Forchheim


Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Uttenreuth

Landkreis Fürth: Stein

Landkreis Nürnberger-Land: Feucht, Schwaig bei Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

 

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Würzburg: Bergtheim, Kleinrinderfeld, Kürnach, Uettingen, Unterpleichfeld, Waldbrunn

 

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Augsburg: Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden

Landkreis Oberallgäu: Sonthofen

Landkreis Ostallgäu: Hopferau

Landkreis Unterallgäu: Bad Wörishofen 

E-Auto: Stromanschluss

Achtung: Aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG folgt kein Anspruch auf den Stromanschluss für ein E-Auto

  1. Hat ein Wohnungseigentümer ein elektrisch betriebenes Fahrzeug (ein reines Batterieelektrofahrzeug, ein von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder ein Brennstoffzellenfahrzeug), wird er darüber nachdenken, ob er dieses auch oder sogar vor allem im Bereich der Wohnungseigentumsanlage aufladen kann. Dazu bedarf es – ist die Lademöglichkeit nicht bereits bauseitig hergestellt worden – der Erstellung einer Lademöglichkeit (entweder eine für alle Wohnungseigentümer zugängliche Ladesäule oder Ladesäulen, welche nur einem einzelnen Kfz-Stellplatz dienen).
  2. Um sich eine Lademöglichkeit zu verschaffen, muss derjenige, dem als Teileigentum ein Kfz-Stellplatz zugewiesen ist, regelmäßig auf Teile des gemeinschaftlichen Eigentums baulich einwirken. Einfach ist es, wenn die Gemeinschaftsordnung dieses Recht bereits vermittelt (das wäre auch für ein Sondernutzungsrecht vereinbar). Bestehen diese Vereinbarungen nicht, so ist unsicher, was gilt. Wie bereits ausgeführt wäre vorstellbar, eine sehr alte Bestimmung entsprechend auf die Duldung aller Maßnahmen anzuwenden, die zur Herstellung einer Lademöglichkeit notwendig sind. Wäre es so, könnte ein Wohnungseigentümer grundsätzlich die Duldung der Herstellung einer Lademöglichkeit verlangen, müsste der Verwalter die Erklärungen abgeben, die zur Vornahme erforderlich sind, und der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme getroffen wird, wäre allein zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens bzw. der Einbaukosten verpflichtet. So sehe ich es etwa und werbe dafür – sofern es keine Probleme mit dem Lastenmanagement gibt. Sieht man es aber nicht so (eine höchstrichterliche Rechtsprechung liegt nicht vor), muss man fragen, ob es sich bei der Herstellung einer Lademöglichkeit um eine Maßnahme der Modernisierung handelt oder um eine bauliche Veränderung. Richtig ist es hier, die Herstellung als eine Maßnahme der Modernisierung zu sehen.
  3. Werden mehrere Kraftfahrzeuge (Kfz) an das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Stromnetz angeschlossen und über Stunden betankt, ist das Stromnetz schnell überlastet. An einer „Schuko-Dose“ (Schuko steht für „Schutz-Kontakt“ und bezeichnet ein System von Steckern und Steckdosen) lädt man über Nacht ca. 24 kWh, also genug für (reale) 100km nach. Erheblich schneller geht es mit 16 A/400 V Drehstrom (11 kW), da lädt man über Nacht voll – 50km Reichweite pro Stunde. Die mögliche Ladeleistung wird freilich durch die freie Kapazität des Hauses begrenzt. Eine normale Haussicherung mit 35 A liefert 24.150 Watt = 24 kW. Das ist zu wenig, um ein E-Auto mit 22 kW zu laden; wenn gleichzeitig ein Herd oder Wasserkocher eingeschaltet wird, wird mindestens eine Phase überlastet. Durch Lastmanagementsysteme kann diesem Problem begegnet werden. Dies bedeutet Maßnahmen zur Anpassung des elektrischen Leistungsbedarfs an die verfügbaren Kapazitäten. Ferner muss in der Regel der Stromverbrauch gemessen werden. Der entnommene Strom kann etwa mittels RFID-Chipkarten oder entsprechenden RFID-Anhängern abgerechnet werden.
  4. Stehen die Stellplätze, denen eine Lademöglichkeit verschafft werden soll, im gemeinschaftlichen Eigentum – dies gilt auch für einen Stellplatz, dessen Fläche einem Sondernutzungsrecht unterliegt –, kann die Herstellung einer Lademöglichkeit im geltenden Recht nicht verlangt werden: Ein Wohnungseigentümer hat auf eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums zurzeit keinen Anspruch. Die Wohnungseigentümer können die Herstellung einer Lademöglichkeit, finden sich genügend Wohnungseigentümer zusammen, aber natürlich mehrheitlich beschließen. Notwendig, aber auch ausreichend ist eine Beschlussmehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile getragen wird.

Hitze in der Wohnung: nicht immer ein Mietmangel

Das Amtsgericht Hamburg etwa hielt im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts mehr als 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen. (Urteil v. 10.5.2006, 46 C 108/04)

Im konkreten Fall entsprach der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung vorgeschrieben war. Das Gericht bewertete das als Sachmangel. Für September 2003 bezahlte der Mieter statt der vereinbarten 1.065 Euro lediglich 848 Euro. Die Vermieterin hielt die Wohnung für mangelfrei. Die Normen für Wärmeschutz seien bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden. Es handele sich um eine nach Süden ausgerichtete Wohnung mit Glasfront, sodass von vornherein erkennbar gewesen sei, dass hier mit Erwärmungen in den Sommermonaten in dieser Endetagenwohnung zu rechnen sei.

Das Gericht sah das anders: „Zwar muss ein Mieter einer Endetagenwohnung ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als ein Mieter einer anderen Geschosswohnung“, heißt es in der Begründung, hier seien jedoch Grenzen gesetzt. Der Mieter habe zumindest Anspruch darauf, dass die dem Stand der Technik entsprechenden baurechtlichen Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden. Darüber hinaus liege ein Mangel auch stets dann vor, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird. Der Mieter durfte die Miete daher für den Monat, in dem die Hitze herrschte, um 20 Prozent mindern.

Das Amtsgericht Leipzig sah hingegen im Fall einer Maisonettewohnung, in der tagsüber Temperaturen von über 30 Grad und nachts von 25 Grad auftraten, keinen Mangel gegeben. (Urteil v. 6.9.2004, 164 C 6049/04)

Veräußerungszustimmung des Verwalters

Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist.

Hintergrund: Verwalter widerruft Veräußerungszustimmung

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ein Wohnungseigentümer verkaufte vier Wohnungen. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugleich die Auflassung erklärt. Der Verwalter erteilte gegenüber dem Notar zunächst seine Zustimmung zur Veräußerung. Zu Gunsten des Erwerbers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Sodann widerrief der Verwalter am 11.7.2016 seine Veräußerungszustimmung gegenüber dem Notar und teilte dies dem Grundbuchamt mit. Am 6.9.2016 beantragte der Notar, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt lehnt nun ab, die Eigentumsumschreibung einzutragen, da es an der erforderlichen Verwalterzustimmung fehle.

Entscheidung: Kein Widerruf mehr, sobald Kaufvertrag wirksam ist

Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung nicht wegen fehlender Veräußerungszustimmung des Verwalters ablehnen. Der Widerruf der Verwalterzustimmung hat nicht zu deren Unwirksamkeit geführt. Das Grundbuchamt darf die Eintragung daher nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen.

Zustimmung zu Verpflichtungsgeschäft und Erfüllungsgeschäft erforderlich

Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Deren Voraussetzungen und Wirksamkeit sind nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen. Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist nach § 183 Satz 1 BGB bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit sich aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis nicht ein anderes ergibt.

Die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum setzt neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält (hier: Kaufvertrag), auch eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber (Auflassung) voraus. Wenn ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG vereinbart ist, ist deshalb die Zustimmung des Verwalters für beide Verträge – Kaufvertrag und Auflassung – erforderlich.

Die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet (Verpflichtungsgeschäft, Kausalgeschäft), ist bis zum Vertragsschluss widerruflich.

Bisher umstritten: Bis wann ist Veräußerungszustimmung widerruflich?

Umstritten ist allerdings, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft (Erfüllungsgeschäft), also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Einwilligung widerruflich ist, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist. Dann würde es hier an einer wirksamen Veräußerungszustimmung fehlen.

Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist.

Nach einer dritten Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr widerrufen werden.

Wirksamer Kaufvertrag verhindert Widerruf der Zustimmung

Der dritten Ansicht folgt der BGH. Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass der Verwalter seine Zustimmung nicht mehr wirksam widerrufen konnte.

Ungeachtet der rechtlichen Unterscheidung von Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der zur Zustimmung Berufene (hier: der Verwalter) nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. 

Wenn der Verwalter die Veräußerungszustimmung nach dem Abschluss des Kaufvertrages noch widerrufen könnte, wäre der Veräußerer im Falle des Widerrufs verpflichtet, einen Vertrag zu erfüllen, den er nicht (mehr) erfüllen könnte. Der Erwerber wiederum liefe Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind.

Zustimmung muss vorher sorgfältig geprüft werden

Auch angesichts von Sinn und Zweck von § 12 WEG ist es nicht erforderlich, dem zur Zustimmung Verpflichteten den Widerruf seiner zur Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Der Zustimmungspflichtige hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe für deren Verweigerung vorliegen. Und auch wenn ihm Versagungsgründe erst nach Erteilung der Zustimmung bekannt werden, ist er nicht schutzwürdiger als der Veräußerer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte. 

Quelle: BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17

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