Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Hintergrund: Mietvertrag weist Verwaltungskosten separat aus

In einem Formularmietvertrag hatten die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung unter § 7 Nr. 1 als „Miete nettokalt“ einen Betrag von 1.500 Euro vereinbart. Ebenfalls in § 7 Nr. 1 ist festgehalten, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ zahlt. Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor.

In § 20 des Mietvertrages ist die vom Mieter zu zahlende Kaution „in Höhe von bis zu drei Monatsmieten“ mit 4.500 Euro beziffert.

Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält. Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Entscheidung: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die Nennung der Verwaltungskosten im Mietvertrag ist auch nicht nur als Hinweis auf die interne Kalkulation der Vermieterin zu verstehen. Die Nettokaltmiete ist ausdrücklich als solche beziffert und die Verwaltungskosten sollen zusätzlich geschuldet werden. Zudem geht die Kalkulation der Kaution von der bezifferten Nettomiete aus und berücksichtigt die Verwaltungskosten nicht. Hätten diese Bestandteil der Nettomiete sein sollen, wären sie auch in die Kalkulation der Mietkaution eingeflossen.

Gegen die Annahme, dass die Verwaltungskosten zur Nettomiete zählen sollten und ihre Nennung nur der Offenlage der Kalkulation dienen sollte, spricht auch, dass keine anderen Kosten wie Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten gesondert ausgewiesen sind.

Quelle: LG Berlin, Urteil v. 12.10.2017, 67 S 196/17