Immobilien-Blog

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Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Hintergrund: Mietvertrag weist Verwaltungskosten separat aus

In einem Formularmietvertrag hatten die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung unter § 7 Nr. 1 als „Miete nettokalt“ einen Betrag von 1.500 Euro vereinbart. Ebenfalls in § 7 Nr. 1 ist festgehalten, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ zahlt. Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor.

In § 20 des Mietvertrages ist die vom Mieter zu zahlende Kaution „in Höhe von bis zu drei Monatsmieten“ mit 4.500 Euro beziffert.

Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält. Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Entscheidung: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die Nennung der Verwaltungskosten im Mietvertrag ist auch nicht nur als Hinweis auf die interne Kalkulation der Vermieterin zu verstehen. Die Nettokaltmiete ist ausdrücklich als solche beziffert und die Verwaltungskosten sollen zusätzlich geschuldet werden. Zudem geht die Kalkulation der Kaution von der bezifferten Nettomiete aus und berücksichtigt die Verwaltungskosten nicht. Hätten diese Bestandteil der Nettomiete sein sollen, wären sie auch in die Kalkulation der Mietkaution eingeflossen.

Gegen die Annahme, dass die Verwaltungskosten zur Nettomiete zählen sollten und ihre Nennung nur der Offenlage der Kalkulation dienen sollte, spricht auch, dass keine anderen Kosten wie Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten gesondert ausgewiesen sind.

Quelle: LG Berlin, Urteil v. 12.10.2017, 67 S 196/17

Türschlösser: Zwölf Systeme im Sicherheitscheck

Die Wohnungstür gehört zu den häufigsten Angriffspunkten für Einbrecher

Laut Stiftung Warentest wird bei rund der Hälfte der Einbrüche versucht, die Tür auszuhebeln oder das Türschloss zu beschädigen. Gelingt dies nicht innerhalb weniger Minuten, lassen viele Kriminelle von ihrem Vorhaben ab. Im aktuellen Test hat Stiftung Warentest daher zwölf Schließzylinder auf ihre Sicherheit untersucht.

Insgesamt standen zwölf Profilzylinder für Preise zwischen 14 und 92 Euro auf dem Prüfstand. Dabei wiesen die Produkte mit einem Bohr- und Ziehschutz deutlich mehr Sicherheit auf, als Modelle mit lediglich einem Bohrschutz. Zwei Produkte von Dom und von Kaba für 77 bzw. 92 Euro überzeugten im Test – vier Schließzylinder schützten dagegen nur mangelhaft vor Einbrüchen.

Hauseigentümer und Mieter stehen vor der Herausforderung, zuverlässige von mangelhaften Produkten im Handel zu unterscheiden. Denn Eigenschaften wie Bohr- und Ziehschutz sind nicht immer transparent von den Herstellern ausgewiesen. Verbraucher sollten daher speziell beim Fachpersonal nach diesen Details fragen.

Quelle: Stiftung Warentest

Immobilienpreise weiter im Aufwärtstrend

Während die Wohnungsmieten zum Teil nur noch moderat wachsen, legten die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahr noch einmal zu: Der vdp-Immobilienpreisindex für Mehrfamilienhäuser stieg um 9,2 Prozent, für selbst genutztes Wohneigentum um 6,1 Prozent. Das stärkste Plus verzeichneten Büroimmobilien (9,5 Prozent). Moderater entwickelten sich nur die Preise für Einzelhandelsimmobilien mit einem Plus von 2,5 Prozent.

„Der starke Preisauftrieb bei Mehrfamilienhäuser und Büroimmobilien ist vor allem Zeichen einer ungebrochen hohen Investmentnachfrage“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die von den Käufern derzeit akzeptierten niedrigen Anfangsrenditen seien dem mangelnden Angebot geschuldet.

„Investoren erwarteten trotz des bereits hohen Preisniveaus offenbar weiter steigende Preise und Mieten“, so Tolckmitt.

Hohe Überschussnachfrage bei Wohneigentum

Dass der Index für selbst genutztes Wohneigentum mit 6,1 Prozent das Wachstum der Verbraucherpreise übersteigt, zeigt dem vdp zufolge eine unverändert hohe Überschussnachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland an – und das trotz der teilweise sehr hohen Kaufpreise. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Jahresvergleich noch einmal um 7,4 Prozent und die für Eigenheime um 5,6 Prozent gestiegen.

Die hohen Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal erklären sich dem Verband zufolge zu etwa einem Drittel aus höheren Mieten und zu zwei Dritteln aus gesunkenen Liegenschaftszinsen. Käufer von Mehrfamilienhäusern akzeptieren anfänglich geringe Renditen. Zum einen, weil es an Anlagealternativen fehlt, zum anderen, weil die Käufer immer noch Wertgewinne erwarten.

Bereits im zweiten Quartal hatten Investoren Mehrfamilienhäuser bevorzugt: Sie wiesen mit einem Plus von 6,7 Prozent die höchste Steigerungsrate unter den Wohnimmobilien auf. Getoppt wurde das nur von Büros: diese verteuerten sich im zweiten Quartal um 7,5 Prozent.

Anziehende Mieten und fallende Liegenschaftszinsen auch bei Gewerbeimmobilien

Diese Prozesse treiben laut vdp auch die Entwicklung der Kapitalwerte für Gewerbeimmobilien insgesamt, die im Vorjahresvergleich um 7,2 Prozent stiegen.

Anziehende Mieten bei Büroimmobilien (plus 3,2 Prozent) plus fallende Liegenschaftszinsen (minus 5,8 Prozent) seien auch hier der Grund, dass die Kapitalwerte für Büroliegenschaften im dritten Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,5 Prozent gewachsen seien. Ein Anstieg der Büromieten sei logische Folge deutlich zurückgehender Leerstände, der geringen Neubautätigkeit und des Wirtschaftswachstums, das die Zahl der Arbeitsplätze steigen lasse.

Quelle: haufe.de

Immobilienpolitik einer potentiellen Jamaika-Koalition

Mit Abschluss der Bundestagswahl 2017 sind neue Fakten für die kommenden vier Regierungsjahre geschaffen. Nach Absage der SPD an eine Koalition mit der CDU/CSU bleibt einzig die Möglichkeit einer Koalition zwischen CDU/CSU, FDP und Bündnis 90 / Die Grünen.

Die Informationen zu den Wahlprogrammen wurden vor einigen Wochen vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln zusammengetragen und in einem Gutachten publiziert.

In den betrachteten Themengebieten liegen CDU und FDP inhaltlich meist relativ nah zusammen. Die Positionen von B90 / Die Grünen weichen hingegen teilweise ziemlich stark von CDU und FDP ab. Insofern zeichnen sich hier interessante Koalitionsverhandlungen ab. Es bleibt abzuwarten, welche Kompromisse gefunden werden bzw. welche Themen überhaupt in einen Koalitionsvertrag aufgenommen werden.

Wohnungsbauförderung

ufgrund der aktuell schwierigen Wohnraum-Situation (inbsesondere in Ballungsgebieten) steht eine zukünftige Regierung vor einem gewissen Handlungsdruck / Erwartungsdruck. Prinzipiell sind sich die möglichen Koalitionspartner einig, dass eine staatliche Intervention sinnvoll sein kann. Eine Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate scheint relativ wahrscheinlich – ggf. wenn den Grünen entsprechende „ökologische Zugeständnisse“ gemacht werden können.

CDU – „Günstige Rahmenbedinungen, Abschreibungsrate erhöhen“

Die CDU setzt sich grundsätzlich für investitionsfreundliche Rahmenbedingungen im Wohnungsbau ein. Sie plädiert für eine Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate von 2 auf 3 Prozent. Ebenso setzt sie sich für eine bundeseinheitliche Musterbauordnung ein, die konkreter und verbindlich ist, um Investoren mehr Sicherheit zu bieten.

FDP – „Zweckbindung, Abschreibungsrate erhöhen“

Die Bundesmittel zur Wohnungsbauförderung werden nach Ansicht der FDP in vielen Fällen nicht für den tatsächlichen Wohnungsbau verwendet. Sie fordert deshalb eine Zweckbindung der Bundesmittel. Zudem spricht sie sich für eine Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate auf 3 Prozent aus. Darüber hinaus setzt sie sich für eine großzügigere Ausweisung von Baugebieten ein.

B90 / Die Grünen – „Nachhaltige Gebäudeentwicklung“

Die Grünen lehnen eine pauschale Erhöhung der Abschreibung zugunsten passgenauerer Instrumente ab. Sie argumentieren, dass durch eine mögliche Erhöhung ein Anreiz für schnelleren Verschleiß geschaffen werde und fordert stattdessen, dass nachhaltige Gebäude für längere Zeiträume als 33 Jahre errichtet werden sollten.

Objektförderung

Die Parteien sind sich prinzipiell einig über die Notwendigkeit der Förderung sozialen Wohnraums. Jedoch unterscheiden sie sich in den jeweils bevorzugten Instrumenten. Analog zur Wohnungsbauförderung besteht hier ein gewisser Erwartungsdruck – insofern wird der Sachverhalt in einem Koalitionsvertrag sicherlich thematisiert werden. Ein Kompromiss ist durchaus denkbar. Jedoch deuten die fundamental verschiedenen Lösungsansätze darauf hin, dass in einer Jamaika-Koalition mit keiner grundlegenden Reform zu rechnen sein wird.

CDU – „Sozialer Wohnungsbau mit Augenmaß“

Die CDU setzt sich für eine flächendeckende Wohnraumversorgung ein, in der die soziale Wohnraumförderung eine wichtige Rolle einnimmt, aber der Schwerpunkt auf die Subjektförderung (Wohngeld) gelegt wird. Die CDU möchte keine Wiederbelebung des Konzepts einer gemeinnützigen Wohnungswirtschaft.

FDP – „Weiterführung der Wohnraumförderung“

Nach Ansicht der FDP ist die soziale Wohnraumförderung ein wichtiger Impulsgeber und Anreizinstrument für eine flächendeckende Wohnraumversorgung im unteren Preissegmenten. Sie möchte sich deshalb weiterhin an der sozialen Wohnraumförderung beteiligen. Bei der Ausgestaltung der Wohnraumförderpolitik möchte sie den Schwerpunkt auf die Eigentumsförderung legen.

B90 / Die Grünen – „Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit“

Die Grünen bezeichnen die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit als Fehler und fordern die Einführung des Konzepts der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. In diesem Kontext möchten sie unter anderem Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen mit Zulagen und Steuerförderungen für den sozialen Wohnungsbau gewinnen. Erklärtes Ziel ist es, eine Million neue, dauerhaft günstige Wohnungen zu schaffen.

Eigenheimförderung

Bei der Eigenheimförderung für Familien sowie kleineren bis mittleren Einkommen besteht mehr oder weniger Konsens zwischen den Parteien. Insofern wird hier sicherlich mit einem Kompromiss in einem möglichen Koakitionsvertrag zu rechnen sein. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die Grünen einer Senkung der Grunderwerbssteuer zustimmen würden. Freibeträge sind als Kompromiss durchaus denkbar.

CDU – „Freibetrag bei Grunderwerbssteuer, Einführung Baukindergeld“

Die CDU fordert eine deutliche Absenkung der Grunderwerbssteuer durch einen Freibetrag in Höhe von 100.000 €. Die CDU ist daneben wie die SPD für die Einführung des sogenannten Baukindergelds, also einem Eigenkapitalzuschuss beim Kauf einer Immobilie zwischen 8.000 und 20.000 € je nach Kinderzahl.

FDP – „Freibetrag bei Grunderwerbssteuer in Höhe von 500.000 €“

Die FDP möchte bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 500.000 € beim ersten Immobilienerwerb einführen. Sie argumentiert, dass so insbesondere junge Familien beim Erwerb eines Eigenheims unterstützen werden könnten.

B90 / Die Grünen – „Eigentumsförderung für Menschen mit kleinen / mittleren Einkommen“

Die Grünen möchten insbesondere Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen helfen, Wohneigentum und Anteile an Genossenschaften zu erwerben. Generell lehnen sie jedoch eine deutliche Senkung der Grunderwerbssteuer ab.

Grundsteuer

Eine Reform der Grundsteuer sollte in einer Jamaika-Koalition durchaus realisierbar sein. Eine Baulandsteuer wird hingegen von keiner Partei gefordert und wird dementsprechend mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Bestandteil des Koalitionsvertrags.

CDU – „Keine Baulandsteuer“

Die CDU fordert wie alle Parteien eine Reform der Grundsteuer. Das Kostenwertmodell wird von vielen CDU-regierten Ländern mitgetragen. Auf Bundesebene besteht keine Position. Eine Baulandsteuer lehnt die CDU ab.

FDP – Reform als Bodenwertsteuer“

Der FDP-Bundevorstand fordert, die derzeit bestehende Grundsteuer an die wirtschaftlichen Realitäten anzupassen und die Bemessungsgrundlage ausnahmslos auf die Größe der Grundstücke und Bodenrichtwerte auszulegen.

B90 / Die Grünen – „Neutral gegenüber Baulandsteuer“

Die Grünen fordern wie alle Parteien eine Reform der Grundsteuer und stehen einer Baulandsteuer neutral gegenüber.

Mietpreisbremse

Beim Thema „Mietpreisbremse“ könnten die Positionen kaum unterschiedlicher sein. Dies legt die Vermutung nahe, dass sich in den kommenden vier Jahren unter einer Jamaika-Koalition zu diesem Thema wohl nichts ändern wird.

CDU – „An Mietpreisbremse festhalten“

Die CDU lehnt eine Verschärfung der Mietpreisbremse ab. Generell hält sie allerdings die Begrenzung der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten für das richtige Instrument, um einen kurzfristig den Anstieg der Mieten zu dämpfen.

FDP – „Mietpreisbremse abschaffen“

Die FDP setzt sich für die Abschaffung der Mietpreisbremse ein. Sie argumentiert, dass dieses Instrument und die damit verbundenen niedrigeren Renditeerwartungen dazu führen, dass insbesondere Privatpersonen vor Investitionen in mehr Wohnraum zurückschrecken.

B90 / Die Grünen – „Mietpreisbremse verschärfen“

Die Grünen fordern eine Ausweitung der Mietpreisbremse durch die Aufhebung von bisherigen Ausnahmeregelungen bei umfassenden Modernisierungen. In diesem Kontext fordern sie eine deutliche Absenkung der Modernisierungsumlage. Zudem möchten sie eine Ausweitung der Zeitspanne ohne Mieterhöhungen durchsetzen.

 

Quelle: Gutachten des IW Köln

Kategorie: Immobilien-Blog ·Politik

Kündigung wegen Airbnb erst nach Abmahnung

Bietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt über Airbnb oder vergleichbare Portale zur Vermietung an Touristen an, ist eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam. Dieser Auffassung ist nach dem LG Berlin nun auch das LG Amberg.

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Der Mieter hatte die Wohnung über die Plattform Airbnb zur Vermietung an Urlauber angeboten. Es kam insgesamt zu drei Vermietungen auf diesem Weg. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Untervermietung.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung der Vermieterin erfolgen darf. Eine solche hatte die Vermieterin nicht erteilt.

Ferner soll die Vermieterin laut Mietvertrag bei unbefugter Untervermietung verlangen können, dass der Mieter das Untermietverhältnis binnen Monatsfrist kündigt.

Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam. Die Vermieterin habe zuvor eine Abmahnung aussprechen müssen.

Entscheidung: Abmahnung vor Kündigung

Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Die Kündigung war unwirksam.

Es liegt zwar ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, weil der Mieter die Mietsache unbefugt Dritten überlassen hat. Wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, ist die Kündigung allerdings erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Die Abmahnung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Das ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde. All dies ist nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

Es liegt auch kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung vor. Ein solcher erfordert, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, beispielsweise wegen der Schwere der Pflichtverletzung. Dass die Vertragsparteien eine unberechtigte Untervermietung nicht als so schwerwiegend ansehen, zeigt die Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter vom Mieter die Beendigung des Untermietverhältnisses verlangen kann. Nur wenn dies nicht geschieht, kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen. Die Kündigung war daher ohne vorherige Abhilfefrist/Abmahnung unzulässig.

Auch im Übrigen besteht kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung. Es liegt keine solche schwere Pflichtverletzung des Mieters vor, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre.

Der ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraumes über Airbnb kommt erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu. So kann ein besonderer Umstand die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein. Weiter kann besonderer Umstand sein, dass mit der unberechtigten Untervermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der Wohnung einhergegangen wären. Solche besonderen Umstände sind hier nicht gegeben.

(LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17)

Auch LG Berlin fordert Abmahnung vor Kündigung wegen Airbnb-Vermietung

In einem vergleichbaren Fall hielt auch schon das LG Berlin (Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16) eine Kündigung für unwirksam. Die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteter Wohnungen an Touristen sei vor allem in Metropolen sehr häufig. Oft fehle es den Mietern am Bewusstsein, dass dies vertragswidrig ist. Angesichts dessen komme zumindest derzeit der ungenehmigten Weitervermietung erst nach einer erfolglosen Abmahnung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Quelle: haufe.de

Kategorie: Immobilien-Blog ·Recht
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