Musterfeststellungsklage wegen Mieterhöhung: Vermieter unterliegt
Die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht hatte Erfolg: Das Oberlandesgericht München hat dem Mieterverein Recht gegeben, der sich stellvertretend für 136 Mieter gegen eine Modernisierungsumlage gewehrt hat. Streitpunkt: Der Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme.
Kläger ist der Mieterverein München – 136 betroffene Mieter hatten sich über das Klageregister angeschlossen. Insgesamt sollen 230 Mieter mehr bezahlen. Angekündigt waren nach Angaben des Mietervereins zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter.
Die Modernisierung der Wohnungen im Hohenzollernkarree in Schwabing war von der Vermieterin und Beklagten, der Max-Emanuel Immobilien GmbH, bereits Ende 2018 angekündigt worden, soll aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht „abgreifen“ wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München an, der als Rechtsanwalt die Mieter vor dem OLG vertreten hat.
Immobilienfirma prüft Rechtsmittel: Weg zum BGH offen
Genau das darf das Immobilienunternehmen nicht. Das wurde am 15.10.2019 in der Musterfeststellungsklage (auch Musterklage) vor dem Oberlandesgericht (OLG) München geklärt. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Mieter des Hohenzollernkarrees müssen nun voraussichtlich nur noch mit Mieterhöhungen von höchstens drei Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen. Die Max-Emanuel Immobilien GmbH will nun prüfen, ob sie Rechtsmittel einlegen will.
Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechtslage waren das jährlich elf Prozent. Nach neuem Recht sind es nur noch acht Prozent pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten drei Monate liegen. Deswegen war Geschäftsführer Rastätter sicher, dass hier neues Recht gelten müsse.
Musterfeststellungsklagen erst seit November 2018 möglich
Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins haben bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.
Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht Voraussetzung, auch Kosten fallen für die Mieter nicht an. Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Fällt ein Urteil, gilt es für alle, die sich über das Klageregister anschließen.
Der Mieterverein München hat bei Einreichen der Klage im April 2019 außerdem angekündigt, zu überprüfen, welche der Maßnahmen tatsächlich Modernisierungen und welche nicht-umlagefähige Instandsetzungen sind.