Recht

Blog: Recht

Neues BGH Urteil: Unrenovierte Wohnung muss nicht gestrichen werden

Hintergrund: Renovierungsvereinbarung mit Vormieter

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen.

Das Mietverhältnis bestand von Januar 2009 bis Februar 2014. Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Bei Mietbeginn wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben.

Vor seinem Einzug hatte der Mieter mit der Vormieterin eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser hatte er von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, eine Zahlung von 390 Euro geleistet und sich bereit erklärt, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen aus. Die Vermieterin beanstandete diese als mangelhaft und ließ einen Fachbetrieb nacharbeiten. Die hierfür angefallenen Kosten von 800 Euro verlangt sie vom Mieter als Schadensersatz.

Der Mieter meint, von vornherein nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein. Die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, was nach aktueller BGH-Rechtsprechung dazu führe, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Die Vermieterin meint, angesichts der mit der Vormieterin geschlossenen Renovierungsvereinbarung sei der Mieter so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung renoviert übergeben worden.

Entscheidung: Renovierungsklausel bleibt unwirksam

Der Mieter war nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Eine Formularklausel, mit der die Pflicht, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen, auf den Mieter übertragen wird, ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt worden ist. Ansonsten müsste der Mieter auch sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen und dem Vermieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst erhalten hat.

Das gilt auch, wenn sich der Mieter gegenüber seinem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Die Wirkung einer solchen Vereinbarung ist von vornherein auf die daran beteiligten Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Die Vereinbarung kann keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Insbesondere führt sie nicht dazu, dass der Vermieter so gestellt wird, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Quelle: BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16

Kategorie: Immobilien-Blog ·Recht

Sanierung der Dachterrasse kann zu Lasten von Sondereigentümern gehen

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

Tierhaltung: Mietvertrag vs. Hausordnung

Die Wohnungseigentümer hatten bereits im Jahr 2006 ein Hundehaltungsverbot für ihre WEG beschlossen. In diesem Zusammenhang war daher auch geregelt, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer Neuvermietung ihrer Wohnung die Tierhaltung zu untersagen haben.

Mieter zieht ohne Hund ein und schafft sich später Mischling an

Im Jahr 2014 war der Mieter in die Wohnung ohne Haustier eingezogen und hatte zuvor auch in seiner Selbstauskunft angegeben, keinerlei Haustiere zu besitzen. Der Mietvertrag enthielt die Standardregelung, dass zur Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse.

Vermieter verbietet Mieter die Hundehaltung wegen WEG-Beschluss

Der Vermieter sah sich an den Eigentümerbeschluss gebunden und untersagte daher dem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung mit Hinweis auf die Regelung. Dem Mieter jedoch war dies egal, er pochte auf sein Recht zur Hundehaltung.

Mieter verklagt Vermieter auf Zustimmung zur Hundehaltung

Der Mischlingshund (50 cm Rückenhöhe) war bereits eingezogen und der Mieter war sich sicher, dass er zur Hundehaltung berechtigt sei.

Wohnungseigentümer klagen auf Abschaffung des Hundes 

Der Vermieter hielt dagegen, dass sich die Hausbewohner durch den Hund gestört fühlten, denn der Mischling würde bellen, unangeleint im Treppenhaus herumlaufen, das Treppenhaus verschmutzen und die Treppenstufen zerkratzen. Die Wohnungseigentümer erhoben Widerklage auf Abschaffung des Hundes.

Das Urteil: Eigentümerbeschluss zur Untersagung von Hundehaltung ist gegenüber Mietern unwirksam 

Ein Beschluss innerhalb der Wohnungseigentümer regelt nur Angelegenheiten in deren Innenverhältnis. Diese Regelung „schlägt“ daher nicht auf ein Mietverhältnis „durch“. Vielmehr regelt sich die Tierhaltung nach den allgemeinen Regeln des Mietrechtes. Hierzu habe der Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 168/12) bereits ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden für unzulässig erklärt. Demzufolge habe jeder Vermieter im Einzelfall zu prüfen, inwieweit einem mieterseitigen Antrag auf Tierhaltung zu entsprechen sei.

Im konkreten Fall war die streitbefangene Vierzimmerwohnung ausreichend groß (97 Quadratmeter), um einen Hund halten zu können.  Auch die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen Störungen konnte nach umfassender Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Es gab weder eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses noch größere Verschmutzungen. Das Treppenhaus machte vielmehr einen gepflegten und sauberen Eindruck.

Mieter darf Hund behalten

Das Gericht gab dem Mieter recht:  Da keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch die Hundehaltung feststellbar seien, habe der Mieter das Recht zur Hundehaltung. Die Widerklage wurde abgewiesen.

Quelle: AG Hannover, Urteil vom 28.04.2016, AZ: 541 C 3858/15 , Immobilienscout24.de

WEG: Einfahrt ist nicht zum Parken da

Hintergrund: Wohnungseigentümer streiten über Einfahrt

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über das Befahren einer Gemeinschaftsfläche.

In der Teilungserklärung ist die umstrittene Fläche, die an die öffentliche Straße angrenzt, mit der Bezeichnung „Einfahrt“ gekennzeichnet. Der Hauseingang befindet sich im hinteren Teil des Grundstücks.

Die Eigentümer einer Wohnung sowie deren Besucher stellten mehrfach Fahrzeuge in der Einfahrt ab. Andere Wohnungseigentümer verlangen nun von Ihnen, es zu unterlassen, die Fläche mit Kraftfahrzeugen zu befahren oder die Fläche zum Parken zu benutzen.

Entscheidung: Befahren ja, Parken nein

Die Unterlassungsklage hat nur teilweise Erfolg. Nur das Parken von Fahrzeugen, nicht aber das Befahren der Fläche und kurzfristige Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen stellt einen unzulässigen Gebrauch dar.

Die Bezeichnung „Einfahrt“ in der Teilungserklärung zeigt, dass ein Befahren der Fläche zulässig sein soll; anderenfalls hätte die Fläche als „Zugang“ oder „Zuwegung“ bezeichnet werden können. Da auf der Fläche keine Stellplätze ausgewiesen sind, ist zwar ein Befahren und kurzzeitiges Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen, nicht aber das längerfristige Abstellen von Fahrzeugen zulässig. Dies trägt auch dem Umstand Rechnung, dass sich der Hauseingang im hinteren Grundstücksbereich befindet.

Das gelegentliche Befahren der Fläche zum Ein- und Ausladen ist nicht deshalb unzulässig, weil hierdurch ein gleichberechtigter Gebrauch durch alle Eigentümer unmöglich würde. Wenn die Gemeinschaftsfläche jeweils nur kurzfristig in Anspruch genommen wird, bleibt die Möglichkeit zum gleichberechtigten Gebrauch gewährleistet.

Quelle: LG Dortmund, Urteil v. 10.10.2017, 1 S 357/16

Der Triple-Net-Vertrag für Gewerbemieter

Bei einem Triple-Net-Mietvertrag übernimmt der Gewerbemieter alle Ausgaben für Betriebskosten, Versicherungen sowie Instandhaltung seiner Flächen. Im Gegenzug kommt ihm der Vermieter bei der Miethöhe entgegen.

Triple-Net-Mietverträge sind im angelsächsischen Raum weit verbreitet. In Deutschland dagegen bestehen Unsicherheiten in Bezug auf Bedeutung und Wirksamkeit eines solchen Vertragstyps. Da aber einerseits immer mehr internationale Unternehmen in Deutschland Flächen anmieten und andererseits der deutsche Investmentmarkt internationaler wird, ist der Triple-Net-Mietvertrag auch hierzulande im Kommen.

Werden alle schwankenden Kosten auf den Mieter übertragen, kann der Investor seine Rendite sicher kalkulieren und den Verwaltungs- und Kostenaufwand gering halten. Dies ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil, zumal die Renditeanforderungen vieler Fonds und Versicherungen immer besser kalkulierbar werden sollen.

Vorteile des Triple-Net-Mietvertrages
Auch für den Mieter kann ein Triple-Net-Mietvertrag mit Vorteilen verbunden sein, da er zwar höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten trägt, im Gegenzug aber die Miete niedriger ist. Unter Umständen kann er diese Kosten sogar geringer halten als der Gebäudeeigentümer oder dessen Verwalterfirma.

Damit ein solcher Mietvertrag in Deutschland rechtlich zulässig ist, darf er nicht als Formularmietvertrag, der dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegt, geschlossen werden. Er muss als Individualvereinbarung fixiert werden. Dies ist der Hauptgrund dafür, dass der Triple-Net-Mietvertrag in Deutschland bislang ein Nischendasein führt.

Wie der Name zum Ausdruck bringt, wird bei einem Triple-Net-Mietvertrag dem Vermieter an drei Stellen „Netto“-Vereinbarungen eingeräumt.

Der Gewerbemieter trägt erstens alle Betriebskosten und Steuern, zweitens die Kosten für Versicherungen und drittens die Ausgaben für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten (auch an Dach und Fach).

Letzteres stellt für den Mieter die wirtschaftlich weitreichendste und riskanteste Vereinbarung dar. Gerade bei Kontrakten mit längeren Laufzeiten sind mögliche Kosten an Dach und Fach, also an tragenden Gebäudeteilen oder dem Dach, mit hohen Kostenunsicherheiten verbunden.

Während es üblich und zulässig ist, Ausgaben für Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsverpflichtungen für die angemieteten Räume auf den Gewerbemieter zu übertragen, ist der Bereich Dach und Fach deswegen auch üblicherweise Sache des Vermieters. Deren unbegrenzte Übertragung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bei einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag unzulässig.

Fehler im Mietvertrag trägt der Vermieter
Erforderlich ist daher ein Individualvertrag, der zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurde. Fehler gehen zu Lasten der Vermieter Um die strengen Anforderungen an Individualvereinbarungen zu erfüllen, müssen die Vertragsklauseln einzeln zur Verhandlungsdisposition stehen, was der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen muss. Insbesondere muss nachvollziehbar sein, dass der Mieter im Gegenzug zur Übernahme der variablen Kosten einen Abschlag auf seinen Mietzins erhält.

Dabei sollte ein Mietgutachten oder eine professionelle Übersicht der Marktmieten als Grundlage für Abschläge dienen. Für den späteren Nachweis sollten diese, die Korrespondenz sowie die verhandelten Klauselvarianten archiviert werden.

Auch kann es sinnvoll sein, bereits im Mietvertrag die verschiedenen Klauseln (zum Beispiel Triple Net oder übliche Kostentragungsregelung) alternativ zur Wahl zu stellen. So ist darlegbar, dass der Mieter eine Auswahl hatte. Werden bei dieser Individualvereinbarung Fehler gemacht, wird die Instandhaltung von Dach und Fach automatisch zur Sache des Vermieters.

Betriebskosten im Mietvertrag auflisten
Bei der Übertragung der Betriebskosten sind die Grenzen formularvertraglicher Zulässigkeit zu beachten. Die einzelnen Kostenarten müssen aufgelistet werden. Im Vertragstext darf nicht verallgemeinernd stehen: „Der Mieter übernimmt alle Betriebskosten“. Beim Weiterreichen von Versicherungskosten können Vermieter und Mieter neben den gängigen Assekuranzen wie Elementarschaden- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie zusätzliche Spezialversicherungen auf den Mieter übertragen.

Allerdings müssen diese dem Mieter zugutekommen. Hierzu zählen beispielsweise eine Glas- und Terrorversicherung oder Versicherungen für Schäden an Fernmelde-, Alarm- und Brandanlagen. Wird davon abgewichen, muss dafür ebenfalls eine individualvertragliche Regelung gefunden werden.

Damit ein Triple-Net-Vertrag für einen Mieter attraktiv und akzeptabel wird, sollten weitere Dinge beachtet werden und Eingang in den Vertrag finden. Um sich um Instandsetzungsarbeiten kümmern zu können, braucht der Mieter die Unterlagen der Haustechnik, Heizung et cetera. Deren Übergabe ist vertraglich festzuhalten.

Vorab technische Due-Diligence 
Will der Mieter einen Triple-Net-Vertrag unterschreiben, sollte er vorab eine technische Due-Diligence-Prüfung durchführen, um den Gebäudezustand zu analysieren und Ausgaben einschätzen zu können, die im Laufe seiner Mietzeit anstehen könnten. Dabei gilt, dass bei einem Neubau-Erstbezug dieses Kostenrisiko geringer ist.

Triple-Net-Vereinbarungen machen ferner nur Sinn, wenn der Mieter die gesamte Fläche nutzt. Ansonsten stehen vermutlich Zuständigkeitsstreitigkeiten mit anderen Mietern an. Grundsätzlich sollte sich der Mieter fragen, ob er das fachliche Know-how besitzt, um eine Immobilie zu managen.

Quelle: www.immobilienmanager.de

Kategorie: Immobilien-Blog ·Recht
1 2 3 4