Immobilien-Blog

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Grundsteuer-Reform

Am Freitag haben sich die Finanzminister des Bundes und der Länder in Berlin auf Eckpunkte zur Reform der Grundsteuer geeinigt. Doch mehr als ein Kompromiss ist es eigentlich nicht. Kritik kommt aus der Unionsfraktion und aus der Immobilienwirtschaft. Die Kommunen drängen auf zügige weitere Klärungen.

„Weiterhin problematisch ist, dass die Bewertung der Gewerbeimmobilien völlig unklar ist“, sagte etwa Fritz Güntzler (CDU), Berichterstatter der Fraktion für die Grundsteuer, der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung“. Aus Sicht der Union seien weitere Gespräche erforderlich. Für eine gute Nachricht hält er, dass das ursprüngliche Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vom Tisch ist.

Im Eckpunkte-Papier der Finanzminister wird ein Modell angestrebt, bei dem die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und durchschnittliche Mietkosten herangezogen werden.

Mit der Einbeziehung der Gebäude ermögliche der jetzt erzielte Kompromiss eine wertabhängige Lösung mit größtmöglicher Steuergerechtigkeit, erklärte das Geschäftsführende Vorstandsmitglied des Gemeinde- und Städtebunds Rheinland-Pfalz, Karl-Heinz Frieden. Grund zum Aufatmen gebe es aber erst, wenn auch tatsächlich ein entsprechender Gesetzentwurf vorliege.

Immobilienwirtschaft warnt vor Bürokratie und Mietsteigerungen

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW sieht den Kompromiss eher kritisch und sagte „eine in vielen Fällen starke Kostensteigerung gerade bei preiswert vermieteten Wohnungen in sonst teuren Lagen“ voraus.

„Damit ziehen weitere dunkle Wolken für das bezahlbare Wohnen auf.“ GdW-Präsident Axel Gedaschko

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) warnte vor einem hohen Verwaltungsaufwand und der drohenden Benachteiligung des dringend notwendigen Neubaus durch die Berücksichtigung des Baujahrs. Dies sei kein Kompromiss, sondern letztlich ein wertabhängiges Modell in anderer Verpackung.

„Das Motto der jetzt vorgeschlagenen Eckpunkte scheint zu sein: Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht.“ ZIA-Präsident Andreas Mattner

Eine Einbeziehung von einzelnen Wertkomponenten berge unter anderem das Risiko der Streitanfälligkeit.

Auch der Präsident des Ifo-Instituts, Clemens Fuest, hält den Kompromiss für komplizierter als die von seinem Institut bevorzugte reine Flächensteuer, aber für „akzeptabel“. Entscheidend sei, auf eine Wertermittlung individueller Immobilien zu verzichten. Es werde auf eine Kombination von Grundstücks- und Gebäudeflächen mit regionalen Durchschnittswerten und Durchschnittsmieten hinauslaufen, ergänzt um Angaben zum Baujahr, meinte Fuest.

Städte und Politik: Zwischen schneller Einigung und weiterem Verhandlungsbedarf

Die Kommunen sind interessiert daran, dass es zu einer schnellen Einigung kommt. Für sie ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle.

„Jetzt muss schnell – bis spätestens Ostern – ein Gesetzentwurf vorgelegt werden.“ Helmut Dedy,  Hauptgeschäftsführer Deutscher Städtetag

Das sei nötig, damit die Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht verlangt, bis Ende dieses Jahres neu geregelt werde. Sonst würde sie ab 2020 wegfallen. Damit der mehrmonatige Gesetzgebungsprozess rechtzeitig abgeschlossen werden kann, müsste die Arbeit an einem neuen Gesetz im Februar beginnen.

Das Gesetz müsse zum Jahresende unter Dach und Fach sein, sagte auch Schleswig-Holsteins Ministerpräsident Daniel Günther (CDU) den Zeitungen der Funke Mediengruppe.

„Wir dürfen nicht riskieren, dass den Kommunen die Einnahmen ab 2020 in der Kasse fehlen.“ Daniel Günther (CDU), Ministerpräsident Schleswig-Holstein

Der bayerische Ministerpräsident und CSU-Chef Markus Söder erklärte im „Handelsblatt“, er sehe den Kompromiss noch nicht als zustimmungsfähig an. Bei den Verhandlungen zwischen Bund und Ländern sei man auf dem Weg, „aber noch lange nicht am Ziel“. Söder hatte im Vorfeld des Spitzentreffens im Bundesfinanzministerium angekündigt, notfalls ein eigenes Modell erarbeiten zu wollen.

Weitere intensive Gespräche hält auch der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Kai Wegner (CDU), für nötig. Auch er sieht die Miethöhe als wertabhängige Komponente problematisch. Ein „Mieterhöhungsturbo“ in angespannten städtischen Wohnungsmärkten müsse verhindert werden.

Quelle: haufe.de

Die Mietpreisbremse wirkt (laut einer Studie im Auftrag des Bundesjustizministeriums)

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Evaluierungsbericht zur Mietpreisbremse vorgestellt. Die Mietpreisbremse verlangsame den Anstieg der Mieten in den von ihr erfassten Gebieten moderat, so die vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des BMJV erstellte Studie. Der Effekt liege in einer Größenordnung von zwei bis vier Prozent, so Studienautor Claus Michelsen vom DIW. Eine Evaluierung der Mietpreisbremse hatten Union und SPD im Koalitionsvertrag 2018 vereinbart.

Während die Mieten in Bestandsgebäuden unter Geltung der Mietpreisbremse weniger stark stiegen, ist der Studie zufolge in Neubauten, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, ein gegenteiliger Effekt festzustellen. Dort zogen die Mieten stärker an als zuvor.

Die befürchteten negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Bautätigkeit seien bisher ausgeblieben. Auch seien kaum Hinweise auf eine reduzierte Instandhaltungstätigkeit oder geringere Wohnqualität von Mietwohnungen sowie auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu finden.

In der Evaluierung der Mietpreisbremse hat das DIW die Erkenntnisse verschiedener empirischer Studien zusammengefasst und Ergebnisse eigener Auswertungen dargestellt.

Mietpreisbremse soll verlängert werden

Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) zeigte sich mit den Ergebnissen zufrieden und kündigte an, im Frühjahr einen Entwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse vorzulegen. Die aktuelle Regelung ist bis zum Jahr 2020 befristet. Zugleich betonte die Ministerin, allein die Mietpreisbremse könne den angespannten Wohnungsmarkt nicht heilen. Zusätzlich seien mehr Neubau und mehr sozialer Wohnungsbau nötig.

Fast alle Länder setzen Mietpreisbremse um

Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 eingeführt. Seitdem können die Bundesländer Gebiete festlegen, in denen die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt ist. Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher war. Zuletzt sind die Vorschriften zur Mietpreisbremse durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das zum 1.1.2019 in Kraft getreten ist, verschäft worden.

Dreizehn Bundesländer haben die Mietpreisbremse umgesetzt. In einigen Ländern wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen halten allerdings Gerichte die jeweiligen Landesverordnungen mangels hinreichender Begründung für unwirksam. Die 67. Zivilkammer des LG Berlin hält die Vorschriften zur Mietpreisbremse insgesamt für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht angerufen. Eine Entscheidung aus Karlsruhe steht noch aus.

Evaluierung der Mietpreisbremse im Volltext

Das BMJV stellt die Evaluierung der Mietpreisbremse, eine Zusammenfassung des Gutachtens sowie eine Zusammenfassung der bisher zur Mietpreisbremse ergangenen Rechtsprechung auf seiner Internetseite zum Download zur Verfügung.

Quelle: haufe.de

 

Was Hausbesitzer im Winter beachten müssen

Bei Schnee und Glätte müssen Hauseigentümer auch jenseits ihres Grundstücks für Ordnung sorgen. 

Der Winter hat Süddeutschland fest im Griff. Die Schneemassen der vergangenen Tage haben selbst viele Bewohner der Region, die in Deutschland zu den schneesichersten zählt, überrascht. In den kommenden Tagen soll sich das Wetter zwar einigermaßen beruhigen. Der Winter dürfte damit dennoch erst begonnen haben.

Spätestens jetzt ist es für Hausbesitzer an der Zeit, noch einmal ihre Vorkehrungen für die kalte Jahreszeit zu überprüfen. Die Sorgfaltspflicht hört dabei aber nicht an der Grundstücksgrenze auf. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengestellt.

Wer muss den Schnee räumen? 
Auf den eigenen Grundstücken sind die Eigentümer in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass die wichtigsten Wege frei gehalten werden. Dazu zählen neben den Zugangsbereichen auch die Wege zu Mülltonnen oder Tiefgaragen Für öffentliche Flächen, die an private Grundstücke angrenzen, stehen zwar grundsätzlich Städte und Gemeinden in der Räumpflicht. Allerdings übertragen sie die Verantwortung für Gehwege – und in entlegeneren Gegenden sogar auch Straßen – per städtischer Satzung meist auf die Anlieger.

Wohnungseigentümer können diese Pflicht wiederum auf ihre Mieter übertragen, müssen dies aber eindeutig im Mietvertrag vereinbaren (BGH-Urteil VI ZR 126/07).

Was ist mit Schnee auf Dächern und Eiszapfen? 
Eigentümer sollten Vorkehrungen treffen, damit es nicht zu Verletzungen durch Dachlawinen oder Eiszapfen kommt. Schneefanggitter sind nicht selten sogar Pflicht. Liegt viel Schnee auf den Dächern oder bilden sich große Eiszapfen, sollte dies entfernt werden – von der Feuerwehr oder einer Fachfirma. „Ein Eigentümer darf seine Mieter wegen Dachlawinen oder Eiszapfen nicht in Lebensgefahr bringen“, sagt Heilmann.

Kann eine Gefahr nicht gleich beseitigt werden, können einzelne Bereiche vorübergehend abgesperrt werden. Wo dies nicht geht, sollten Warnschilder aufgestellt werden, die konkret erklären, worauf die Passanten achten müssen.

Wer trägt die Kosten für den Winterdienst?
Räumwerkzeug und Streugut muss der Vermieter stellen. „Die Kosten für das Streugut können über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, die Anschaffungskosten für das Räumwerkzeug aber nicht“, erklärt Wagner. Die Kosten für den externen Dienstleister dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Wann und wie oft muss geräumt werden?
An Werktagen müssen Gehwege zwischen sieben Uhr und 20 Uhr geräumt werden. An Sonn- und Feiertagen gilt morgens in der Regel eine Schonfrist von ein bis zwei Stunden, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt. Gehwege müssen nicht in ihrer ganzen Breite von Schnee und Glätte befreit werden. Nach Ansicht des BGH (III ZR 8/03) reicht ein Streifen von 1,0 bis 1,2 Meter Breite.

Das soll ausreichen, damit zwei Personen gefahrlos aneinander vorbeigehen können. Das Schneeräumen muss über den Tag wiederholt werden, falls der zuvor freigeschaufelte Weg wieder eingeschneit wurde.

Inmitten heftigen Schneetreibens muss nicht geschippt werden. So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Celle 2004 geurteilt, dass die Pflicht erst dann obliegt, wenn die starken Schneefälle abgeklungen sind. Spätestens eine Stunde danach sollte wieder geräumt werden. In vielen Gemeinden dürfen Privatpersonen aus Umweltschutzgründen kein Streusalz verwenden.

Wer haftet, wenn es zu Schäden kommt?
Stürzt ein Mensch wegen Glätte auf dem Bürgersteig, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen die Haftenden teuer zu stehen kommen. In der Regel haftet der für die Sicherheit Verantwortliche. Doch auch wenn ein externer Dienstleister beauftragt wurde, heißt das nicht, dass Eigentümer keinerlei Haftung fürchten müssen.

„Die Eigentümer haben eine Kontrollpflicht und müssen überwachen, ob der Dienstleister ordnungsgemäß arbeitet“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied des Vereins Wohnen im Eigentum. Sie rät, ein Protokoll zu führen. So können Eigentümer im Zweifelsfall nachweisen, dass sie ihren Kontrollpflichten nachgekommen sind.

Haben Vermieter die Räumpflichten ihren Mietern übertragen, haften die Mieter – sofern der Vermieter seinen Kontrollpflichten nachgekommen ist. Allerdings tragen oft auch die Geschädigten eine Mitschuld. So dürfen Fußgänger nicht von lückenlos gestreuten Bürgersteigen ausgehen. Mit einzelnen rutschigen Stellen muss gerechnet werden. Auch müssen etwa Fahrradfahrer ihr Verhalten der Witterung anpassen.

WEG-Reform – das wird diskutiert

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform schlägt Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in zahlreichen Bereichen vor. Die wesentlichen Punkte sollen kurz vorgestellt werden:

Neue Rechtsfigur „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“

Bei neu errichteten Wohnanlagen kann die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf den Erwerber zum Teil mehrere Jahre dauern. Hier soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ künftig für mehr Rechtssicherheiten in den Gemeinschaften sorgen.

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümern soll es ermöglicht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Außerdem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum durchführt, sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen.

Quorum für bauliche Veränderungen

Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen nicht mehr der Einstimmigkeit unterliegen. Vorgesehen ist ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchschutz, Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für Barrierefreiheit ist ein Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen.

Allstimmigkeit soll nur erforderlich sein für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung soll weiterhin ein einfacher Mehrheitsbeschluss reichen.

Erleichterte Beschlussfähigkeit

Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, wenn zuvor in der Einberufung darauf hingewiesen wurde.

Rechte von Mehrheitseigentümern beschränkt

Wird ein Verwalter durch das Gericht eingesetzt, soll dafür eine Mindestfrist festlegt werden können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen so daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen vom Gericht bestellten Verwalter, sogleich wieder abzusetzen.

Flexibler Verwaltungsbeirat

Eigentümer sollen künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können. Der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern soll aber mindestens aus drei Mitgliedern bestehen.

Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens vier Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. Im Gesetz soll klargestellt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können.

Anfechtungsklagen

Um den Rechtsschutz der Wohnungseigentümer zu verbessern, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig die Möglichkeit erhalten, angefochtene Beschlüsse im Wege einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug zu setzen.

Mietrecht und WEG bei baulichen Maßnahmen

Es soll das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht harmonisiert werden. Konkret: Mieter sollen vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung.

Vertretungsnachweis

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sieht Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor.

Quelle: BMJV Diskussionsentwurf

Heizkosten sollen wieder steigen

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat für den „Wärmemonitor 2017“ die Heizkosten untersucht. Das Ergebnis: Mieter in Deutschland müssen sich wieder auf höhere Heizkosten einstellen. Grund sind die gestiegenen Preise für Heizöl, die sich mit einer gewissen Zeitverzögerung auf die Nebenkosten durchschlagen dürften. 2017 waren die Heizkosten noch einmal gesunken – das vierte Mal in Folge.

Die Heizölpreise steigen bereits seit geraumer Zeit. Mittlerweile haben laut DIW bereits 24 Grundversorger Erhöhungen um durchschnittlich 7,3 Prozent angekündigt. Nur drei Versorger hätten die Preise gesenkt. Laut DIW werden etwa 50 Prozent der Wohnungen mit Erdgas und 26 Prozent mit Öl beheizt.

Für den „Wärmemonitor 2017“ wurden Daten des Energiedienstleisters Ista für 300.000 Mehrfamilienhäuser ausgewertet. Demnach mussten die Haushalte 2017 durchschnittlich nur 45 Euro pro Monat für das Heizen ausgeben, 2016 seien es fast 48 Euro gewesen. 2017 waren die Heizkosten nach DIW-Berechnungen im Schnitt noch einmal um 6,7 Prozent niedriger ausgefallen als im Jahr zuvor.

Keine Fortschritte beim Klimaschutz

Keine Fortschritte hätten die Energieeinsparungen beim Heizen gemacht, heißt es im DIW-Bericht. Der Verbrauch liege immer noch auf dem Niveau von 2010. „Die gute Nachricht ist, dass die Mieter weniger für das Heizen ausgeben mussten. Die schlechte Nachricht ist, dass beim Klimaschutz keine Fortschritte erzielt wurden“, kommentierte Ista-Chef Thomas Zinnöcker die Entwicklung.

Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2020 gegenüber 2008 um 20 Prozent zu reduzieren, wird nach Einschätzung der DIW-Forscher deutlich verfehlt. Dazu wäre in den kommenden Jahren noch einmal ein Rückgang von 16,5 Prozent gegenüber dem aktuellen Stand nötig.

„Ohne eine deutliche Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden sind daher die Klimaziele nicht zu erreichen.“ (DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen)

DIW: Vorgaben für Energiesparen für Bestand ausweiten

Vorgaben für das Energiesparen bei Neubauten dürfen dem DIW zufolge daher nicht aufgeweicht werden. Für den Gebäudebestand sollte es zusätzliche Maßnahmen geben. Dabei müssten aber Modernisierungen vermieden werden, die nicht auf Einsparungen bei den Heizkosten zielten, sondern verdeckte Luxussanierungen seien, forderten die DIW-Forscher.

„Der Gebäudebestand steht für ein Drittel der deutschen Treibhausgasemissionen.“ (DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen)

Alleine der Wärmebedarf privater Haushalte für Heizung und Warmwasser übersteige mit rund 560 TWh pro Jahr den gesamten deutschen Stromverbrauch von jährlich 520 TWh. Nach der Jahrtausendwende sei der Heizenergieverbrauch zunächst deutlich gesunken, im Jahr 2017 habe der Energiebedarf jedoch immer noch auf dem Niveau von 2010 gelegen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln hatte im Mai eine Energiesteuer ins Gespräch gebracht.

Geringster Wärmebedarf in Ost- und Süddeutschland

Der Energiebedarf im Osten lag laut DIW im Jahr 2017 um rund sechs Prozent niedriger als im Westen. Leichte Rückgänge gegenüber dem Vorjahr gab es fast ausschließlich in den ostdeutschen Bundesländern – nur in Hessen ging die Nachfrage um 0,4 Prozent zurück. Den nach Bundesland größten Zuwachs gab es mit 2,9 Prozent in Hamburg. Im Süden und Westen stagnierte der Energiebedarf, wenn auch im Süden auf niedrigerem Niveau.

Die bezüglich der Heizkosten günstigste Region ist laut DIW – wie im Vorjahr – das Allgäu mit jährlich 4,55 Euro je Quadratmeter. Am anderen Ende Deutschlands steht nicht nur räumlich der Südwesten Schleswig-Holsteins mit 12,20 Euro je Quadratmeter: Hier fällt der höchste Energiebedarf mit den zweithöchsten Preisen pro Kilowattstunde zusammen.

Gründe in den regionalen Unterschieden sehen die Wissenschaftler bei den ostdeutschen Bundesländern vor allem in der Sanierungswelle Anfang der 90er Jahre. Im Süden dürfte vor allem der höhere Neubaubestand eine Rolle spielen. Laut einer Studie des Statistischen Bundesamts heizen in Deutschland 64,6 Prozent der im Jahr 2017 fertig gestellten Wohnhäuser (knapp 110.100) bereits mit erneuerbaren Energien.

Quelle: DIW Wärmemonitor 2017

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