Immobilien-Blog

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Neues BGH Urteil: Unrenovierte Wohnung muss nicht gestrichen werden

Hintergrund: Renovierungsvereinbarung mit Vormieter

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen.

Das Mietverhältnis bestand von Januar 2009 bis Februar 2014. Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Bei Mietbeginn wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben.

Vor seinem Einzug hatte der Mieter mit der Vormieterin eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser hatte er von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, eine Zahlung von 390 Euro geleistet und sich bereit erklärt, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen aus. Die Vermieterin beanstandete diese als mangelhaft und ließ einen Fachbetrieb nacharbeiten. Die hierfür angefallenen Kosten von 800 Euro verlangt sie vom Mieter als Schadensersatz.

Der Mieter meint, von vornherein nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein. Die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, was nach aktueller BGH-Rechtsprechung dazu führe, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Die Vermieterin meint, angesichts der mit der Vormieterin geschlossenen Renovierungsvereinbarung sei der Mieter so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung renoviert übergeben worden.

Entscheidung: Renovierungsklausel bleibt unwirksam

Der Mieter war nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Eine Formularklausel, mit der die Pflicht, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen, auf den Mieter übertragen wird, ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt worden ist. Ansonsten müsste der Mieter auch sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen und dem Vermieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst erhalten hat.

Das gilt auch, wenn sich der Mieter gegenüber seinem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Die Wirkung einer solchen Vereinbarung ist von vornherein auf die daran beteiligten Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Die Vereinbarung kann keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Insbesondere führt sie nicht dazu, dass der Vermieter so gestellt wird, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Quelle: BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16

Kategorie: Immobilien-Blog ·Recht

Sanierung der Dachterrasse kann zu Lasten von Sondereigentümern gehen

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

 

Tierhaltung: Mietvertrag vs. Hausordnung

Die Wohnungseigentümer hatten bereits im Jahr 2006 ein Hundehaltungsverbot für ihre WEG beschlossen. In diesem Zusammenhang war daher auch geregelt, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer Neuvermietung ihrer Wohnung die Tierhaltung zu untersagen haben.

Mieter zieht ohne Hund ein und schafft sich später Mischling an

Im Jahr 2014 war der Mieter in die Wohnung ohne Haustier eingezogen und hatte zuvor auch in seiner Selbstauskunft angegeben, keinerlei Haustiere zu besitzen. Der Mietvertrag enthielt die Standardregelung, dass zur Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse.

Vermieter verbietet Mieter die Hundehaltung wegen WEG-Beschluss

Der Vermieter sah sich an den Eigentümerbeschluss gebunden und untersagte daher dem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung mit Hinweis auf die Regelung. Dem Mieter jedoch war dies egal, er pochte auf sein Recht zur Hundehaltung.

Mieter verklagt Vermieter auf Zustimmung zur Hundehaltung

Der Mischlingshund (50 cm Rückenhöhe) war bereits eingezogen und der Mieter war sich sicher, dass er zur Hundehaltung berechtigt sei.

Wohnungseigentümer klagen auf Abschaffung des Hundes 

Der Vermieter hielt dagegen, dass sich die Hausbewohner durch den Hund gestört fühlten, denn der Mischling würde bellen, unangeleint im Treppenhaus herumlaufen, das Treppenhaus verschmutzen und die Treppenstufen zerkratzen. Die Wohnungseigentümer erhoben Widerklage auf Abschaffung des Hundes.

Das Urteil: Eigentümerbeschluss zur Untersagung von Hundehaltung ist gegenüber Mietern unwirksam 

Ein Beschluss innerhalb der Wohnungseigentümer regelt nur Angelegenheiten in deren Innenverhältnis. Diese Regelung „schlägt“ daher nicht auf ein Mietverhältnis „durch“. Vielmehr regelt sich die Tierhaltung nach den allgemeinen Regeln des Mietrechtes. Hierzu habe der Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 168/12) bereits ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden für unzulässig erklärt. Demzufolge habe jeder Vermieter im Einzelfall zu prüfen, inwieweit einem mieterseitigen Antrag auf Tierhaltung zu entsprechen sei.

Im konkreten Fall war die streitbefangene Vierzimmerwohnung ausreichend groß (97 Quadratmeter), um einen Hund halten zu können.  Auch die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen Störungen konnte nach umfassender Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Es gab weder eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses noch größere Verschmutzungen. Das Treppenhaus machte vielmehr einen gepflegten und sauberen Eindruck.

Mieter darf Hund behalten

Das Gericht gab dem Mieter recht:  Da keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch die Hundehaltung feststellbar seien, habe der Mieter das Recht zur Hundehaltung. Die Widerklage wurde abgewiesen.

 

Quelle: AG Hannover, Urteil vom 28.04.2016, AZ: 541 C 3858/15 , Immobilienscout24.de

WEG: Einfahrt ist nicht zum Parken da

Hintergrund: Wohnungseigentümer streiten über Einfahrt

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über das Befahren einer Gemeinschaftsfläche.

In der Teilungserklärung ist die umstrittene Fläche, die an die öffentliche Straße angrenzt, mit der Bezeichnung „Einfahrt“ gekennzeichnet. Der Hauseingang befindet sich im hinteren Teil des Grundstücks.

Die Eigentümer einer Wohnung sowie deren Besucher stellten mehrfach Fahrzeuge in der Einfahrt ab. Andere Wohnungseigentümer verlangen nun von Ihnen, es zu unterlassen, die Fläche mit Kraftfahrzeugen zu befahren oder die Fläche zum Parken zu benutzen.

Entscheidung: Befahren ja, Parken nein

Die Unterlassungsklage hat nur teilweise Erfolg. Nur das Parken von Fahrzeugen, nicht aber das Befahren der Fläche und kurzfristige Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen stellt einen unzulässigen Gebrauch dar.

Die Bezeichnung „Einfahrt“ in der Teilungserklärung zeigt, dass ein Befahren der Fläche zulässig sein soll; anderenfalls hätte die Fläche als „Zugang“ oder „Zuwegung“ bezeichnet werden können. Da auf der Fläche keine Stellplätze ausgewiesen sind, ist zwar ein Befahren und kurzzeitiges Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen, nicht aber das längerfristige Abstellen von Fahrzeugen zulässig. Dies trägt auch dem Umstand Rechnung, dass sich der Hauseingang im hinteren Grundstücksbereich befindet.

Das gelegentliche Befahren der Fläche zum Ein- und Ausladen ist nicht deshalb unzulässig, weil hierdurch ein gleichberechtigter Gebrauch durch alle Eigentümer unmöglich würde. Wenn die Gemeinschaftsfläche jeweils nur kurzfristig in Anspruch genommen wird, bleibt die Möglichkeit zum gleichberechtigten Gebrauch gewährleistet.

Quelle: LG Dortmund, Urteil v. 10.10.2017, 1 S 357/16

Neuen Wohnraum durch Aufstockung schaffen

Die bundesweite „100 Tausend Dächer“-Initiative des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen möchte durch Dachaufstockungen kostengünstigen und effizienten Wohnungsbau in Wachstumsregionen ankurbeln. Dafür müssten baurechtlich und wirtschaftlich erschwingliche Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene geschaffen werden.

Die politische Initiative wurde vom GdW, Bundesverband der Gipsindustrie e.V. und dem FMI Fachverband Mineralwolleindustrie e.V. neu ins Leben gerufen. Ziel der Initiative ist es, den besonders in Ballungsgebieten angespannten deutschen Wohnungsmarkt zu unterstützen und attraktiven neuen und bezahlbaren Wohnraum in Groß- und Universitätsstädten zu schaffen. Dort seien die rechnerischen Potenziale für Aufstockungen enorm, wie die Verbände unter Berufung auf wissenschaftliche Studien bekanntgaben. Mehr als eine Million zusätzliche Wohnungen könnten durch Dachaufstockung in dicht besiedelten Gebieten entstehen.

Aufstockungen bestehender Gebäude: Gesellschaftliche und wirtschaftliche Vorteile

Die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Vorteile liegen laut der Initiative auf der Hand: Aufstockungen bestehender Gebäude könnten einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstädtischen Bereich leisten. Das Wohnangebot im Quartier würde verbreitert, was die soziale und demografische Mischung begünstige. Energetisch optimierte Aufstockungen würden zudem die Energieeffizienz des gesamten Hauses verbessern – ein wesentlicher Aspekt mit Blick auf die Erreichung der Klimaziele 2050, so hieß es. Zudem fielen keine Grundstückskosten an, es würde kein zusätzliches Bauland benötigt und Grünflächen blieben unversiegelt.

Gebäudeaufstockungen: Günstige Rahmenbedingungen schaffen

Um das große Potenzial von Gebäudeaufstockungen zu heben, gelte es, baurechtlich und wirtschaftlich günstige Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene zu gestalten. Das teilten die Verbände in einer Presseinformation mit. So sollten beispielsweise die derzeitigen Regelungen zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen, zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz flexibler gestaltet werden, damit Bauherren nicht entmutigt, sondern dazu ermuntert würden, Wohnraum durch Aufstockungen und Dachausbauten zu schaffen. Es brauche wirtschaftliche Anreize, damit der mit Dachaufstockungen verbundene Mehraufwand bei der Planung und Ausführung zumindest teilweise kompensiert werden könne.

Quelle: haufe.de

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