Immobilien-Blog
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Neues BGH Urteil: Unrenovierte Wohnung muss nicht gestrichen werden
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter gegenüber dem vorigen Mieter zur Renovierung verpflichtet hat.
Hintergrund: Renovierungsvereinbarung mit Vormieter
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen.
Das Mietverhältnis bestand von Januar 2009 bis Februar 2014. Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Bei Mietbeginn wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben.
Vor seinem Einzug hatte der Mieter mit der Vormieterin eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser hatte er von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, eine Zahlung von 390 Euro geleistet und sich bereit erklärt, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen aus. Die Vermieterin beanstandete diese als mangelhaft und ließ einen Fachbetrieb nacharbeiten. Die hierfür angefallenen Kosten von 800 Euro verlangt sie vom Mieter als Schadensersatz.
Der Mieter meint, von vornherein nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein. Die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, was nach aktueller BGH-Rechtsprechung dazu führe, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Die Vermieterin meint, angesichts der mit der Vormieterin geschlossenen Renovierungsvereinbarung sei der Mieter so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung renoviert übergeben worden.
Entscheidung: Renovierungsklausel bleibt unwirksam
Der Mieter war nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.
Eine Formularklausel, mit der die Pflicht, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen, auf den Mieter übertragen wird, ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt worden ist. Ansonsten müsste der Mieter auch sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen und dem Vermieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst erhalten hat.
Das gilt auch, wenn sich der Mieter gegenüber seinem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Die Wirkung einer solchen Vereinbarung ist von vornherein auf die daran beteiligten Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Die Vereinbarung kann keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Insbesondere führt sie nicht dazu, dass der Vermieter so gestellt wird, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Quelle: BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16
Sanierung der Dachterrasse kann zu Lasten von Sondereigentümern gehen
Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.
Tierhaltung: Mietvertrag vs. Hausordnung
Die Wohnungseigentümer hatten bereits im Jahr 2006 ein Hundehaltungsverbot für ihre WEG beschlossen. In diesem Zusammenhang war daher auch geregelt, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer Neuvermietung ihrer Wohnung die Tierhaltung zu untersagen haben.
Mieter zieht ohne Hund ein und schafft sich später Mischling an
Im Jahr 2014 war der Mieter in die Wohnung ohne Haustier eingezogen und hatte zuvor auch in seiner Selbstauskunft angegeben, keinerlei Haustiere zu besitzen. Der Mietvertrag enthielt die Standardregelung, dass zur Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse.
Vermieter verbietet Mieter die Hundehaltung wegen WEG-Beschluss
Der Vermieter sah sich an den Eigentümerbeschluss gebunden und untersagte daher dem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung mit Hinweis auf die Regelung. Dem Mieter jedoch war dies egal, er pochte auf sein Recht zur Hundehaltung.
Mieter verklagt Vermieter auf Zustimmung zur Hundehaltung
Der Mischlingshund (50 cm Rückenhöhe) war bereits eingezogen und der Mieter war sich sicher, dass er zur Hundehaltung berechtigt sei.
Wohnungseigentümer klagen auf Abschaffung des Hundes
Der Vermieter hielt dagegen, dass sich die Hausbewohner durch den Hund gestört fühlten, denn der Mischling würde bellen, unangeleint im Treppenhaus herumlaufen, das Treppenhaus verschmutzen und die Treppenstufen zerkratzen. Die Wohnungseigentümer erhoben Widerklage auf Abschaffung des Hundes.
Das Urteil: Eigentümerbeschluss zur Untersagung von Hundehaltung ist gegenüber Mietern unwirksam
Ein Beschluss innerhalb der Wohnungseigentümer regelt nur Angelegenheiten in deren Innenverhältnis. Diese Regelung „schlägt” daher nicht auf ein Mietverhältnis „durch”. Vielmehr regelt sich die Tierhaltung nach den allgemeinen Regeln des Mietrechtes. Hierzu habe der Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 168/12) bereits ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden für unzulässig erklärt. Demzufolge habe jeder Vermieter im Einzelfall zu prüfen, inwieweit einem mieterseitigen Antrag auf Tierhaltung zu entsprechen sei.
Im konkreten Fall war die streitbefangene Vierzimmerwohnung ausreichend groß (97 Quadratmeter), um einen Hund halten zu können. Auch die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen Störungen konnte nach umfassender Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Es gab weder eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses noch größere Verschmutzungen. Das Treppenhaus machte vielmehr einen gepflegten und sauberen Eindruck.
Mieter darf Hund behalten
Das Gericht gab dem Mieter recht: Da keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch die Hundehaltung feststellbar seien, habe der Mieter das Recht zur Hundehaltung. Die Widerklage wurde abgewiesen.
Quelle: AG Hannover, Urteil vom 28.04.2016, AZ: 541 C 3858/15 , Immobilienscout24.de
WEG: Einfahrt ist nicht zum Parken da
Hintergrund: Wohnungseigentümer streiten über Einfahrt
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über das Befahren einer Gemeinschaftsfläche.
In der Teilungserklärung ist die umstrittene Fläche, die an die öffentliche Straße angrenzt, mit der Bezeichnung „Einfahrt“ gekennzeichnet. Der Hauseingang befindet sich im hinteren Teil des Grundstücks.
Die Eigentümer einer Wohnung sowie deren Besucher stellten mehrfach Fahrzeuge in der Einfahrt ab. Andere Wohnungseigentümer verlangen nun von Ihnen, es zu unterlassen, die Fläche mit Kraftfahrzeugen zu befahren oder die Fläche zum Parken zu benutzen.
Entscheidung: Befahren ja, Parken nein
Die Unterlassungsklage hat nur teilweise Erfolg. Nur das Parken von Fahrzeugen, nicht aber das Befahren der Fläche und kurzfristige Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen stellt einen unzulässigen Gebrauch dar.
Die Bezeichnung „Einfahrt“ in der Teilungserklärung zeigt, dass ein Befahren der Fläche zulässig sein soll; anderenfalls hätte die Fläche als „Zugang“ oder „Zuwegung“ bezeichnet werden können. Da auf der Fläche keine Stellplätze ausgewiesen sind, ist zwar ein Befahren und kurzzeitiges Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen, nicht aber das längerfristige Abstellen von Fahrzeugen zulässig. Dies trägt auch dem Umstand Rechnung, dass sich der Hauseingang im hinteren Grundstücksbereich befindet.
Das gelegentliche Befahren der Fläche zum Ein- und Ausladen ist nicht deshalb unzulässig, weil hierdurch ein gleichberechtigter Gebrauch durch alle Eigentümer unmöglich würde. Wenn die Gemeinschaftsfläche jeweils nur kurzfristig in Anspruch genommen wird, bleibt die Möglichkeit zum gleichberechtigten Gebrauch gewährleistet.
Quelle: LG Dortmund, Urteil v. 10.10.2017, 1 S 357/16
Neuen Wohnraum durch Aufstockung schaffen
Die bundesweite “100 Tausend Dächer”-Initiative des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen möchte durch Dachaufstockungen kostengünstigen und effizienten Wohnungsbau in Wachstumsregionen ankurbeln. Dafür müssten baurechtlich und wirtschaftlich erschwingliche Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene geschaffen werden.
Die politische Initiative wurde vom GdW, Bundesverband der Gipsindustrie e.V. und dem FMI Fachverband Mineralwolleindustrie e.V. neu ins Leben gerufen. Ziel der Initiative ist es, den besonders in Ballungsgebieten angespannten deutschen Wohnungsmarkt zu unterstützen und attraktiven neuen und bezahlbaren Wohnraum in Groß- und Universitätsstädten zu schaffen. Dort seien die rechnerischen Potenziale für Aufstockungen enorm, wie die Verbände unter Berufung auf wissenschaftliche Studien bekanntgaben. Mehr als eine Million zusätzliche Wohnungen könnten durch Dachaufstockung in dicht besiedelten Gebieten entstehen.
Aufstockungen bestehender Gebäude: Gesellschaftliche und wirtschaftliche Vorteile
Die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Vorteile liegen laut der Initiative auf der Hand: Aufstockungen bestehender Gebäude könnten einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstädtischen Bereich leisten. Das Wohnangebot im Quartier würde verbreitert, was die soziale und demografische Mischung begünstige. Energetisch optimierte Aufstockungen würden zudem die Energieeffizienz des gesamten Hauses verbessern – ein wesentlicher Aspekt mit Blick auf die Erreichung der Klimaziele 2050, so hieß es. Zudem fielen keine Grundstückskosten an, es würde kein zusätzliches Bauland benötigt und Grünflächen blieben unversiegelt.
Gebäudeaufstockungen: Günstige Rahmenbedingungen schaffen
Um das große Potenzial von Gebäudeaufstockungen zu heben, gelte es, baurechtlich und wirtschaftlich günstige Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene zu gestalten. Das teilten die Verbände in einer Presseinformation mit. So sollten beispielsweise die derzeitigen Regelungen zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen, zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz flexibler gestaltet werden, damit Bauherren nicht entmutigt, sondern dazu ermuntert würden, Wohnraum durch Aufstockungen und Dachausbauten zu schaffen. Es brauche wirtschaftliche Anreize, damit der mit Dachaufstockungen verbundene Mehraufwand bei der Planung und Ausführung zumindest teilweise kompensiert werden könne.
Quelle: haufe.de
Hintergrund: Sondereigentümer soll Sanierung der Dachterrasse zahlen
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse.
In der Teilungserklärung heißt es:
An einer Dachterrasse einer Wohnung im Dachgeschoss traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Sanierung der Terrasse gemäß dem Angebot einer Fachfirma. Ferner beschlossen sie, dass die Kosten der Terrassensanierung zu Lasten des Sondereigentümers der Dachgeschosswohnung gehen.
Der Sondereigentümer hat den Beschluss über die Kostentragung angefochten. Er meint, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei.
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss, der die Sanierungskosten dem Sondereigentümer auferlegt, ist rechtmäßig.
Gesetz sieht Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor
Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG müsste sich der Sondereigentümer an den Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar ausweislich der Teilungserklärung zum Sondereigentum. Das betrifft aber nur deren nichtkonstruktive Teile. Die konstruktiven Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.
Abweichende Kostenverteilung in der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung enthält in § 6 Nr. 1 Buchstabe b bezüglich der Kostenverteilung aber eine abweichende Bestimmung. Diese ist wirksam.
Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind. Der Sinn einer solchen Regelung liegt bei den hier ausdrücklich genannten Balkonen darin, dass die übrigen, von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären.
Das ist bei Dachterrassen nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrassen nicht anfielen. Anstelle eines geschlossenen Dachs muss eine tendenziell störungsanfälligere Konstruktion errichtet werden, nämlich der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Unterbau auf der Dachplatte, der hier dem Sondereigentum zugeordnete Terrassenbelag und eine Auskleidung gegen Witterungseinflüsse. Diese Maßnahmen sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse ein Freisitz im Dach geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderausstattung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat. Das ist hier allein der Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung.
§ 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Dachterrasse ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen.
Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instandzusetzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.
Quelle: BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17, Haufe.de