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Veräußerungszustimmung des Verwalters

Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist.

Hintergrund: Verwalter widerruft Veräußerungszustimmung

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ein Wohnungseigentümer verkaufte vier Wohnungen. Im notariellen Kaufvertrag wurde zugleich die Auflassung erklärt. Der Verwalter erteilte gegenüber dem Notar zunächst seine Zustimmung zur Veräußerung. Zu Gunsten des Erwerbers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Sodann widerrief der Verwalter am 11.7.2016 seine Veräußerungszustimmung gegenüber dem Notar und teilte dies dem Grundbuchamt mit. Am 6.9.2016 beantragte der Notar, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt lehnt nun ab, die Eigentumsumschreibung einzutragen, da es an der erforderlichen Verwalterzustimmung fehle.

Entscheidung: Kein Widerruf mehr, sobald Kaufvertrag wirksam ist

Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung nicht wegen fehlender Veräußerungszustimmung des Verwalters ablehnen. Der Widerruf der Verwalterzustimmung hat nicht zu deren Unwirksamkeit geführt. Das Grundbuchamt darf die Eintragung daher nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen.

Zustimmung zu Verpflichtungsgeschäft und Erfüllungsgeschäft erforderlich

Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Deren Voraussetzungen und Wirksamkeit sind nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen. Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist nach § 183 Satz 1 BGB bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit sich aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis nicht ein anderes ergibt.

Die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum setzt neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält (hier: Kaufvertrag), auch eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber (Auflassung) voraus. Wenn ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG vereinbart ist, ist deshalb die Zustimmung des Verwalters für beide Verträge – Kaufvertrag und Auflassung – erforderlich.

Die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet (Verpflichtungsgeschäft, Kausalgeschäft), ist bis zum Vertragsschluss widerruflich.

Bisher umstritten: Bis wann ist Veräußerungszustimmung widerruflich?

Umstritten ist allerdings, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft (Erfüllungsgeschäft), also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Einwilligung widerruflich ist, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist. Dann würde es hier an einer wirksamen Veräußerungszustimmung fehlen.

Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist.

Nach einer dritten Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr widerrufen werden.

Wirksamer Kaufvertrag verhindert Widerruf der Zustimmung

Der dritten Ansicht folgt der BGH. Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass der Verwalter seine Zustimmung nicht mehr wirksam widerrufen konnte.

Ungeachtet der rechtlichen Unterscheidung von Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der zur Zustimmung Berufene (hier: der Verwalter) nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. 

Wenn der Verwalter die Veräußerungszustimmung nach dem Abschluss des Kaufvertrages noch widerrufen könnte, wäre der Veräußerer im Falle des Widerrufs verpflichtet, einen Vertrag zu erfüllen, den er nicht (mehr) erfüllen könnte. Der Erwerber wiederum liefe Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind.

Zustimmung muss vorher sorgfältig geprüft werden

Auch angesichts von Sinn und Zweck von § 12 WEG ist es nicht erforderlich, dem zur Zustimmung Verpflichteten den Widerruf seiner zur Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Der Zustimmungspflichtige hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe für deren Verweigerung vorliegen. Und auch wenn ihm Versagungsgründe erst nach Erteilung der Zustimmung bekannt werden, ist er nicht schutzwürdiger als der Veräußerer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte. 

Quelle: BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17

Grundsteuer-Reform

Am Freitag haben sich die Finanzminister des Bundes und der Länder in Berlin auf Eckpunkte zur Reform der Grundsteuer geeinigt. Doch mehr als ein Kompromiss ist es eigentlich nicht. Kritik kommt aus der Unionsfraktion und aus der Immobilienwirtschaft. Die Kommunen drängen auf zügige weitere Klärungen.

“Weiterhin problematisch ist, dass die Bewertung der Gewerbeimmobilien völlig unklar ist”, sagte etwa Fritz Güntzler (CDU), Berichterstatter der Fraktion für die Grundsteuer, der “Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung”. Aus Sicht der Union seien weitere Gespräche erforderlich. Für eine gute Nachricht hält er, dass das ursprüngliche Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vom Tisch ist.

Im Eckpunkte-Papier der Finanzminister wird ein Modell angestrebt, bei dem die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und durchschnittliche Mietkosten herangezogen werden.

Mit der Einbeziehung der Gebäude ermögliche der jetzt erzielte Kompromiss eine wertabhängige Lösung mit größtmöglicher Steuergerechtigkeit, erklärte das Geschäftsführende Vorstandsmitglied des Gemeinde- und Städtebunds Rheinland-Pfalz, Karl-Heinz Frieden. Grund zum Aufatmen gebe es aber erst, wenn auch tatsächlich ein entsprechender Gesetzentwurf vorliege.

Immobilienwirtschaft warnt vor Bürokratie und Mietsteigerungen

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW sieht den Kompromiss eher kritisch und sagte “eine in vielen Fällen starke Kostensteigerung gerade bei preiswert vermieteten Wohnungen in sonst teuren Lagen” voraus.

“Damit ziehen weitere dunkle Wolken für das bezahlbare Wohnen auf.” GdW-Präsident Axel Gedaschko

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) warnte vor einem hohen Verwaltungsaufwand und der drohenden Benachteiligung des dringend notwendigen Neubaus durch die Berücksichtigung des Baujahrs. Dies sei kein Kompromiss, sondern letztlich ein wertabhängiges Modell in anderer Verpackung.

“Das Motto der jetzt vorgeschlagenen Eckpunkte scheint zu sein: Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht.” ZIA-Präsident Andreas Mattner

Eine Einbeziehung von einzelnen Wertkomponenten berge unter anderem das Risiko der Streitanfälligkeit.

Auch der Präsident des Ifo-Instituts, Clemens Fuest, hält den Kompromiss für komplizierter als die von seinem Institut bevorzugte reine Flächensteuer, aber für “akzeptabel”. Entscheidend sei, auf eine Wertermittlung individueller Immobilien zu verzichten. Es werde auf eine Kombination von Grundstücks- und Gebäudeflächen mit regionalen Durchschnittswerten und Durchschnittsmieten hinauslaufen, ergänzt um Angaben zum Baujahr, meinte Fuest.

Städte und Politik: Zwischen schneller Einigung und weiterem Verhandlungsbedarf

Die Kommunen sind interessiert daran, dass es zu einer schnellen Einigung kommt. Für sie ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle.

“Jetzt muss schnell – bis spätestens Ostern – ein Gesetzentwurf vorgelegt werden.” Helmut Dedy,  Hauptgeschäftsführer Deutscher Städtetag

Das sei nötig, damit die Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht verlangt, bis Ende dieses Jahres neu geregelt werde. Sonst würde sie ab 2020 wegfallen. Damit der mehrmonatige Gesetzgebungsprozess rechtzeitig abgeschlossen werden kann, müsste die Arbeit an einem neuen Gesetz im Februar beginnen.

Das Gesetz müsse zum Jahresende unter Dach und Fach sein, sagte auch Schleswig-Holsteins Ministerpräsident Daniel Günther (CDU) den Zeitungen der Funke Mediengruppe.

“Wir dürfen nicht riskieren, dass den Kommunen die Einnahmen ab 2020 in der Kasse fehlen.” Daniel Günther (CDU), Ministerpräsident Schleswig-Holstein

Der bayerische Ministerpräsident und CSU-Chef Markus Söder erklärte im “Handelsblatt”, er sehe den Kompromiss noch nicht als zustimmungsfähig an. Bei den Verhandlungen zwischen Bund und Ländern sei man auf dem Weg, “aber noch lange nicht am Ziel”. Söder hatte im Vorfeld des Spitzentreffens im Bundesfinanzministerium angekündigt, notfalls ein eigenes Modell erarbeiten zu wollen.

Weitere intensive Gespräche hält auch der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Kai Wegner (CDU), für nötig. Auch er sieht die Miethöhe als wertabhängige Komponente problematisch. Ein “Mieterhöhungsturbo” in angespannten städtischen Wohnungsmärkten müsse verhindert werden.

Quelle: haufe.de

Was Hausbesitzer im Winter beachten müssen

Bei Schnee und Glätte müssen Hauseigentümer auch jenseits ihres Grundstücks für Ordnung sorgen. 

Der Winter hat Süddeutschland fest im Griff. Die Schneemassen der vergangenen Tage haben selbst viele Bewohner der Region, die in Deutschland zu den schneesichersten zählt, überrascht. In den kommenden Tagen soll sich das Wetter zwar einigermaßen beruhigen. Der Winter dürfte damit dennoch erst begonnen haben.

Spätestens jetzt ist es für Hausbesitzer an der Zeit, noch einmal ihre Vorkehrungen für die kalte Jahreszeit zu überprüfen. Die Sorgfaltspflicht hört dabei aber nicht an der Grundstücksgrenze auf. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengestellt.

Wer muss den Schnee räumen? 
Auf den eigenen Grundstücken sind die Eigentümer in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass die wichtigsten Wege frei gehalten werden. Dazu zählen neben den Zugangsbereichen auch die Wege zu Mülltonnen oder Tiefgaragen Für öffentliche Flächen, die an private Grundstücke angrenzen, stehen zwar grundsätzlich Städte und Gemeinden in der Räumpflicht. Allerdings übertragen sie die Verantwortung für Gehwege – und in entlegeneren Gegenden sogar auch Straßen – per städtischer Satzung meist auf die Anlieger.

Wohnungseigentümer können diese Pflicht wiederum auf ihre Mieter übertragen, müssen dies aber eindeutig im Mietvertrag vereinbaren (BGH-Urteil VI ZR 126/07).

Was ist mit Schnee auf Dächern und Eiszapfen? 
Eigentümer sollten Vorkehrungen treffen, damit es nicht zu Verletzungen durch Dachlawinen oder Eiszapfen kommt. Schneefanggitter sind nicht selten sogar Pflicht. Liegt viel Schnee auf den Dächern oder bilden sich große Eiszapfen, sollte dies entfernt werden – von der Feuerwehr oder einer Fachfirma. „Ein Eigentümer darf seine Mieter wegen Dachlawinen oder Eiszapfen nicht in Lebensgefahr bringen“, sagt Heilmann.

Kann eine Gefahr nicht gleich beseitigt werden, können einzelne Bereiche vorübergehend abgesperrt werden. Wo dies nicht geht, sollten Warnschilder aufgestellt werden, die konkret erklären, worauf die Passanten achten müssen.

Wer trägt die Kosten für den Winterdienst?
Räumwerkzeug und Streugut muss der Vermieter stellen. „Die Kosten für das Streugut können über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, die Anschaffungskosten für das Räumwerkzeug aber nicht“, erklärt Wagner. Die Kosten für den externen Dienstleister dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Wann und wie oft muss geräumt werden?
An Werktagen müssen Gehwege zwischen sieben Uhr und 20 Uhr geräumt werden. An Sonn- und Feiertagen gilt morgens in der Regel eine Schonfrist von ein bis zwei Stunden, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt. Gehwege müssen nicht in ihrer ganzen Breite von Schnee und Glätte befreit werden. Nach Ansicht des BGH (III ZR 8/03) reicht ein Streifen von 1,0 bis 1,2 Meter Breite.

Das soll ausreichen, damit zwei Personen gefahrlos aneinander vorbeigehen können. Das Schneeräumen muss über den Tag wiederholt werden, falls der zuvor freigeschaufelte Weg wieder eingeschneit wurde.

Inmitten heftigen Schneetreibens muss nicht geschippt werden. So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Celle 2004 geurteilt, dass die Pflicht erst dann obliegt, wenn die starken Schneefälle abgeklungen sind. Spätestens eine Stunde danach sollte wieder geräumt werden. In vielen Gemeinden dürfen Privatpersonen aus Umweltschutzgründen kein Streusalz verwenden.

Wer haftet, wenn es zu Schäden kommt?
Stürzt ein Mensch wegen Glätte auf dem Bürgersteig, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen die Haftenden teuer zu stehen kommen. In der Regel haftet der für die Sicherheit Verantwortliche. Doch auch wenn ein externer Dienstleister beauftragt wurde, heißt das nicht, dass Eigentümer keinerlei Haftung fürchten müssen.

„Die Eigentümer haben eine Kontrollpflicht und müssen überwachen, ob der Dienstleister ordnungsgemäß arbeitet“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied des Vereins Wohnen im Eigentum. Sie rät, ein Protokoll zu führen. So können Eigentümer im Zweifelsfall nachweisen, dass sie ihren Kontrollpflichten nachgekommen sind.

Haben Vermieter die Räumpflichten ihren Mietern übertragen, haften die Mieter – sofern der Vermieter seinen Kontrollpflichten nachgekommen ist. Allerdings tragen oft auch die Geschädigten eine Mitschuld. So dürfen Fußgänger nicht von lückenlos gestreuten Bürgersteigen ausgehen. Mit einzelnen rutschigen Stellen muss gerechnet werden. Auch müssen etwa Fahrradfahrer ihr Verhalten der Witterung anpassen.

WEG-Reform – das wird diskutiert

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform schlägt Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in zahlreichen Bereichen vor. Die wesentlichen Punkte sollen kurz vorgestellt werden:

Neue Rechtsfigur „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“

Bei neu errichteten Wohnanlagen kann die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf den Erwerber zum Teil mehrere Jahre dauern. Hier soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ künftig für mehr Rechtssicherheiten in den Gemeinschaften sorgen.

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümern soll es ermöglicht werden, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Außerdem soll ein einzelner Eigentümer, der eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum durchführt, sämtliche Kosten einschließlich der Folgekosten tragen.

Quorum für bauliche Veränderungen

Bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinschaft liegen, sollen nicht mehr der Einstimmigkeit unterliegen. Vorgesehen ist ein Quorum von drei Vierteln der von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Für Modernisierungsmaßnahmen, Einbruchschutz, Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen für Barrierefreiheit ist ein Quorum von zwei Dritteln der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorgesehen.

Allstimmigkeit soll nur erforderlich sein für Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung soll weiterhin ein einfacher Mehrheitsbeschluss reichen.

Erleichterte Beschlussfähigkeit

Eigentümerversammlungen sollen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, wenn zuvor in der Einberufung darauf hingewiesen wurde.

Rechte von Mehrheitseigentümern beschränkt

Wird ein Verwalter durch das Gericht eingesetzt, soll dafür eine Mindestfrist festlegt werden können, innerhalb derer der Verwalter nicht ohne wichtigen Grund abberufen werden kann. Mehrheitseigentümer sollen so daran gehindert werden, einen ihnen unliebsamen vom Gericht bestellten Verwalter, sogleich wieder abzusetzen.

Flexibler Verwaltungsbeirat

Eigentümer sollen künftig über die Zahl der Beiratsmitglieder selbst entscheiden können. Der Beirat in Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern soll aber mindestens aus drei Mitgliedern bestehen.

Die Amtszeit der Beiräte soll auf höchstens vier Jahre begrenzt werden, bei der Möglichkeit einer unbeschränkten Wiederwahl. Im Gesetz soll klargestellt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können.

Anfechtungsklagen

Um den Rechtsschutz der Wohnungseigentümer zu verbessern, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig die Möglichkeit erhalten, angefochtene Beschlüsse im Wege einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug zu setzen.

Mietrecht und WEG bei baulichen Maßnahmen

Es soll das Recht der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht harmonisiert werden. Konkret: Mieter sollen vom Vermieter künftig die Zustimmung zu Maßnahmen für den Einbruchschutz und zum Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge verlangen können. Nach aktueller Rechtslage genießen nur bauliche Maßnahmen des Mieters zur Barrierefreiheit eine solche Privilegierung.

Vertretungsnachweis

Der Diskussionsentwurf zur WEG-Reform sieht Klarstellungen bei den Regelungen zum Vertretungsnachweis des Verwalters nach § 27 Abs. 6 WEG vor.

Quelle: BMJV Diskussionsentwurf

Neues BGH Urteil: Unrenovierte Wohnung muss nicht gestrichen werden

Hintergrund: Renovierungsvereinbarung mit Vormieter

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen.

Das Mietverhältnis bestand von Januar 2009 bis Februar 2014. Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Bei Mietbeginn wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben.

Vor seinem Einzug hatte der Mieter mit der Vormieterin eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser hatte er von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, eine Zahlung von 390 Euro geleistet und sich bereit erklärt, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen aus. Die Vermieterin beanstandete diese als mangelhaft und ließ einen Fachbetrieb nacharbeiten. Die hierfür angefallenen Kosten von 800 Euro verlangt sie vom Mieter als Schadensersatz.

Der Mieter meint, von vornherein nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein. Die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, was nach aktueller BGH-Rechtsprechung dazu führe, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Die Vermieterin meint, angesichts der mit der Vormieterin geschlossenen Renovierungsvereinbarung sei der Mieter so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung renoviert übergeben worden.

Entscheidung: Renovierungsklausel bleibt unwirksam

Der Mieter war nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Eine Formularklausel, mit der die Pflicht, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen, auf den Mieter übertragen wird, ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt worden ist. Ansonsten müsste der Mieter auch sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen und dem Vermieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst erhalten hat.

Das gilt auch, wenn sich der Mieter gegenüber seinem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Die Wirkung einer solchen Vereinbarung ist von vornherein auf die daran beteiligten Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Die Vereinbarung kann keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Insbesondere führt sie nicht dazu, dass der Vermieter so gestellt wird, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Quelle: BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16

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