Immobilien-Blog

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Kündigung wegen Airbnb erst nach Abmahnung

Bietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt über Airbnb oder vergleichbare Portale zur Vermietung an Touristen an, ist eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam. Dieser Auffassung ist nach dem LG Berlin nun auch das LG Amberg.

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Der Mieter hatte die Wohnung über die Plattform Airbnb zur Vermietung an Urlauber angeboten. Es kam insgesamt zu drei Vermietungen auf diesem Weg. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Untervermietung.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung der Vermieterin erfolgen darf. Eine solche hatte die Vermieterin nicht erteilt.

Ferner soll die Vermieterin laut Mietvertrag bei unbefugter Untervermietung verlangen können, dass der Mieter das Untermietverhältnis binnen Monatsfrist kündigt.

Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam. Die Vermieterin habe zuvor eine Abmahnung aussprechen müssen.

Entscheidung: Abmahnung vor Kündigung

Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Die Kündigung war unwirksam.

Es liegt zwar ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, weil der Mieter die Mietsache unbefugt Dritten überlassen hat. Wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, ist die Kündigung allerdings erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Die Abmahnung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Das ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde. All dies ist nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

Es liegt auch kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung vor. Ein solcher erfordert, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, beispielsweise wegen der Schwere der Pflichtverletzung. Dass die Vertragsparteien eine unberechtigte Untervermietung nicht als so schwerwiegend ansehen, zeigt die Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter vom Mieter die Beendigung des Untermietverhältnisses verlangen kann. Nur wenn dies nicht geschieht, kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen. Die Kündigung war daher ohne vorherige Abhilfefrist/Abmahnung unzulässig.

Auch im Übrigen besteht kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung. Es liegt keine solche schwere Pflichtverletzung des Mieters vor, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre.

Der ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraumes über Airbnb kommt erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu. So kann ein besonderer Umstand die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein. Weiter kann besonderer Umstand sein, dass mit der unberechtigten Untervermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der Wohnung einhergegangen wären. Solche besonderen Umstände sind hier nicht gegeben.

(LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17)

Auch LG Berlin fordert Abmahnung vor Kündigung wegen Airbnb-Vermietung

In einem vergleichbaren Fall hielt auch schon das LG Berlin (Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16) eine Kündigung für unwirksam. Die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteter Wohnungen an Touristen sei vor allem in Metropolen sehr häufig. Oft fehle es den Mietern am Bewusstsein, dass dies vertragswidrig ist. Angesichts dessen komme zumindest derzeit der ungenehmigten Weitervermietung erst nach einer erfolglosen Abmahnung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Quelle: haufe.de

Kategorie: Immobilien-Blog ·Recht

So sparen Immobilienbesitzer mit der Grundschuld

Ist der Kredit getilgt, sind Haus oder Eigentumswohnung lastenfrei. Der Eigentümer ist endlich Herr im eigenen Haus. Emotional ist das sogenannte blanke, saubere Grundbuch ein wichtiger Moment.
„Das Darlehen ist zurückgezahlt, kein Dritter kann die Zwangsversteigerung betreiben“, erklärt Wendelin Monz, der Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin. Nüchtern betrachtet kann der Immobilienbesitzer aber auch die Grundschuld einfach bestehen lassen.
Der Vorteil: Sie kann zum Beispiel für neue Finanzierungen genutzt werden. Außerdem spart das Nichtlöschen Geld, weil keine Gebühren für das Austragen anfallen. Dafür bitten normalerweise Grundbuchamt und Notar zur Kasse. Für Notare sind circa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld vorgeschrieben, die Ämter verlangen Vergleichbares. Da kommen bei einer Grundschuld von 150 000 Euro rund 600 Euro zusammen.Die fortbestehende Grundschuld kann zudem ein nützliches Finanzierungsinstrument darstellen. Etwa, wenn Hausbesitzer frisches Geld für Modernisierung und Umbau brauchen. „Sie dient als Sicherheit für das neue Darlehen“, erläutert Monz. Gleiches gilt, wenn der Kauf einer neuen Immobilie ansteht. Für die Absicherung wird die im Grundbuch stehende Grundschuld praktisch wiederbelebt. Ein neuer Eintrag ist entbehrlich. Folglich sind keine Gebühren an Amt und Notar zu zahlen. Unter dem Strich hat der Immobilienbesitzer also weder für Löschung noch für Neueintrag geblecht.Der Spareffekt funktioniert erfahrungsgemäß gut in Zusammenarbeit mit der Bank, die schon den alten Kredit bewilligte. Zwar kann die ursprüngliche Grundschuld auf ein anderes Institut übertragen werden. Aber ein neues Darlehen bei einer neuen Bank so abzusichern, „verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Neubestellung und ist grundsätzlich nicht zu empfehlen“, gibt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer zu bedenken. Ob ein Institutswechsel zum Beispiel bei Umschuldung oder Auslaufen der bisherigen Finanzierung lohnt, hängt von den Konditionen ab und sollte durchgerechnet werden.

Bei einem Verkauf der Immobilie ist es sinnvoll, die bestehende Grundschuld weiterzureichen. Das wird als Grundschulabtretung bezeichnet. Die eingetragene Grundschuld bekommt dabei lediglich den Vermerk, dass sie an den Kreditgeber des Erwerbers abgegeben wurde.

Sowohl Verkäufer als auch Erwerber sparen: der eine 300 Euro für die Löschung der beispielsweise 150 000 Euro schweren Belastung, der andere rund 600 Euro Gebühren für den Neueintrag. Im Gegenzug übernimmt er die Gebühren für die Abtretung, im Beispiel etwa 300 Euro. Die Banken spielen mit, weil die Kreditsicherheit über die Immobilie gewährleistet bleibt. Sind beide Parteien beim selben Geldinstitut, ist keine Abtretung notwendig.

Eine bestehende Grundschuld kann auch zur Sicherung von Darlehen der eigenen Kinder abgetreten werden. Etwa als Zusatzsicherheit für deren Immobilienerwerb, wie Christoph Santel vom Kreditvermittler Enderlein erläutert. Das funktioniert ganz oder teilweise, so dass Eltern sich die Tür offenhalten, den Rest noch für ein mögliches eigenes Darlehen zu verwenden. Flexibilität und Kosten sind für Santel Argumente, eine Grundschuld nicht abzulösen. Löschen sollte nur derjenige, „der sich definitiv sicher ist, diese nicht irgendwann nutzen zu wollen“.

„Trotzdem sollten Immobilienbesitzer auf Nummer sicher gehen“, sagt Monz. Er rät, von der Bank eine Löschungsbewilligung einzuholen, sobald der ursprüngliche Kredit vertragsgemäß getilgt ist. In diesem Papier erklärt sich der Finanzierer mit der Löschung einverstanden. Der ehemalige Darlehensnehmer gewinnt Handlungsfreiheit für alle Optionen. Das Dokument muss sorgfältig aufbewahrt werden, bei Verlust drohen Probleme mit der Wiederbeschaffung.

Axel Drückler von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern weist auf eine Gefahr hin, die oftmals in den Klauseln der Bestellungsurkunde der Grundschuld steckt: „Da steht drin, dass ich mich der Zwangsvollstreckung über mein ganzes Vermögen unterwerfe.“

Das kann von Bedeutung sein, wenn mehrere Eigentümer da sind, aber nur einer von ihnen Schulden macht, erklärt Drückler. Das bedeutet: Alle haften für die Miesen des Einzelnen und könnten am Ende das Haus verlieren. Bei einer solchen Klausel ist ein sauberes Grundbuch besser als das Stehenlassen des Eintrags.

Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den Immobilienkredit. Sie gibt dem Geldinstitut das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls der Schuldner die Raten nicht zahlt.

Quelle: dpa Newskanal
Kategorie: Finanzen ·Immobilien-Blog

WOHNTRÄUME DER DEUTSCHEN 2016 – So möchten die Deutschen leben

Als Vermittler privater Baufinanzierungen wollte die Interhyp Gruppe wissen: Wie wohnen die Deutschen derzeit? Was macht sie beim Wohnen glücklich, was sind ihre größten Ärgernisse? Wie lebt es sich in deutschen Ballungszentren und wie auf dem Land?

Die Deutschen können ihren Wohntraum sogar in konkreten Zahlen und Fakten skizzieren.

Ihr ideales Zuhause ist ein Einfamilienhaus mit 131 Quadratmetern.

Familien wünschen sich rund 20 Quadratmeter mehr.

Aber auch die zentral gelegene Stadtwohnung gewinnt jedes Jahr zusätzliche Fans, die mehr Platz und Garten gegen eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittelund Supermärkte eintauschen.
Egal ob Haus in der Vorstadtsiedlung oder urbane Wohnung: Die Traumimmobilie soll hell und gut geschnitten sein. Eine moderne Einbauküche macht viele Bundesbürger glücklich, Gäste-WC und Garage sind gern genommene Extras.

Der Blick in die nahe Zukunft zeigt, dass der Weg an energiesparenden und mit erneuerbaren Energien betriebenen Immobilien kaum mehr vorbeiführt. Auch Barrierefreiheit ist für eine älter werdende Bevölkerung ein wichtiger Faktor. Luxus hingegen interessiert die wenigsten Deutschen.

Wie schon in den Vorjahresuntersuchungen bleiben die Wohnträume realistisch. Mit ihrem eingesetzten Geld kalkulieren Bauherren zunehmend umsichtig und überschätzen sich nur in Ausnahmefällen.

Für die Studie „Wohnträume der Deutschen 2016“ wurden 2.100 Bundesbürger befragt. Zusätzlich beschrieben 50 Architekten die Wohnwünsche der Deutschen aus Expertensicht. In der repräsentativen Untersuchung wurde bei einigen Fragen auch der Vergleich zu den vorherigen Erhebungen aus den Jahren 2011, 2013, 2014 und 2015 gezogen.

Zum weiterlesen: Wohnraumstudie zum Download

Quelle: wohnraumstudie.interhyp.de

Preise für Wohnungen verteuern sich im Rekordtempo – das liegt auch an der Baupolitik

Der Empirica-Index für Eigentumswohnungen ist im zweiten Quartal 2017 im Durchschnitt aller Baujahre erneut gestiegen – und zwar deutlich um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Auch der Index für Mietpreise legte weiter zu: um 0,8 Prozent im Schnitt. Alleine die Neubaumieten haben seit 2004 einen Sprung von 26,8 Prozent gemacht. Eine nachfragegerechte Baulandpolitik könnte laut Empirica den Preisboom stoppen.

 

Gelänge es, die Bodenpreise nur um 50 Euro pro Quadratmeter zu senken, so Empirica, wäre eine preistreibende und bürokratische Zulage schon mehr als wettgemacht. Weniger Steuern auf den Grunderwerb senkten zwar auch die Kosten, schafften jedoch kein zusätzliches Bauland.

Die Indices der Wohnungen beziehungsweise Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnitt aller Baujahre erreichen nach Berechnungen von Empirica im abgelaufenen Quartal neue Höchstwerte: Im ersten Quartal 2017 waren sie gegenüber dem vierten Quartal 2016 bereits um jeweils um 1,4 Prozent gestiegen. Auch die Preise für neu gebaute Ein- und Zweifamilienhäuser liegt mit 1,2 Prozent noch einmal weit über denen des Vorquartals. Der Anstieg beim Index für neue Eigentumswohnungen fiel mit einem Plus von zwei Prozent am stärksten aus.

Der Accentro-IW-Wohnkostenreport 2017 kommt zum Schluss, dass Kaufen in Deutschland derzeit immer noch günstiger ist als Mieten – jedenfalls für Besser- oder Doppelverdiener. Der Ratingagentur Scope zufolge kündigt sich aber ein Ende des Booms an. Mit einem plötzlichen Einbruch der Preise sei nicht zu rechnen, doch würden die Preise im Laufe der kommenden fünf Jahre allmählich abflachen.

Und auch der Index neuer Mietwohnungen liegt mit einem Plus von 0,6 Prozent im zweiten Quartal 2017 über dem Niveau der ersten drei Monate des Jahres: In den kreisfreien Städten sind die Mieten um 0,8 Prozent gestiegen, in den Landkreisen liegt der Zuwachs mit 0,5 Prozent leicht darunter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2016 beträgt der deutschlandweite Anstieg 3,8 Prozent. Seit Beginn der Empirica-Untersuchungen im ersten Quartal 2004 haben die Neubaumieten insgesamt um 26,8 Prozent zugelegt: in den kreisfreien Städten um 35,2 Prozent und um 22,1 Prozent in den Landkreisen.

Durchschnittliche Mieten über alle Baujahre im zweiten Quartal 2017

  1. München (Stadt): 15,13 Euro pro Quadratmeter
  2. München (Landkreis): 12,76 Euro pro Quadratmeter
  3. Frankfurt am Main (Stadt): 12,22 Euro pro Quadratmeter
  4. Starnberg (Landkreis): 12,09 Euro pro Quadratmeter
  5. Fürstenfeldbruck (Landkreis): 11,66 Euro pro Quadratmeter
  6. Stuttgart (Stadt): 11,36 Euro pro Quadratmeter
  7. Ebersberg (Landkreis): 10,88 Euro pro Quadratmeter
  8. Ingolstadt (Stadt): 10,86 Euro pro Quadratmeter
  9. Dachau (Landkreis): 10,77 Euro pro Quadratmeter
  10. Freiburg (Stadt): 10,66 Euro pro Quadratmeter

Durchschnittliche Mieten Neubau im zweiten Quartal 2017

  1. München (Stadt): 17,07 Euro pro Quadratmeter
  2. München (Landkreis): 13,99 Euro pro Quadratmeter
  3. Starnberg (Landkreis): 13,79 Euro pro Quadratmeter
  4. Frankfurt am Main (Stadt): 13,48 Euro pro Quadratmeter
  5. Stuttgart (Stadt): 13,15 Euro pro Quadratmeter
  6. Fürstenfeldbruck (Landkreis): 12,74 Euro pro Quadratmeter
  7. Ingolstadt (Stadt): 12,17 Euro pro Quadratmeter
  8. Dachau (Landkreis): 12,00 Euro pro Quadratmeter
  9. Ebersberg (Landkreis): 11,88 Euro pro Quadratmeter
  10. Freiburg (Stadt): 11,83 Euro pro Quadratmeter

Eigentumswohnungen: Preise seit 2004 bundesweit um 40 Prozent gestiegen

Die Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnungen liegen in kreisfreien Städten derzeit zwei Prozent über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen ist der Anstieg mit plus 2,1 Prozent etwas höher. Gegenüber dem zweiten Quartal 2016 sind sie deutschlandweit um 8,2 Prozent gestiegen: um 9,5 Prozent in den kreisfreien Städten und um 7,3 Prozent in den Landkreisen. Seit Beginn der Zeitreihe im ersten Quartal 2004 sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit um 40,8 Prozent gestiegen: in den kreisfreien Städten um 58,5 Prozent, in den Landkreisen um 30,8 Prozent.

reise für Eigentumswohnungen über alle Baujahre im zweiten Quartal 2017

  1. München (Stadt): 6.367 Euro pro Quadratmeter
  2. München (Landkreis): 5.055 Euro pro Quadratmeter
  3. Ebersberg (Landkreis): 4.658 Euro pro Quadratmeter
  4. Nordfriesland (Landkreis): 4.592 Euro pro Quadratmeter
  5. Starnberg (Landkreis): 4.470 Euro pro Quadratmeter
  6. Fürstenfeldbruck (Landkreis): 4.423 Euro pro Quadratmeter
  7. Miesbach (Landkreis): 4.295 Euro pro Quadratmeter
  8. Erding (Landkreis): 4.236 Euro pro Quadratmeter
  9. Dachau (Landkreis): 4.116 Euro pro Quadratmeter
  10. Ingolstadt (Stadt): 3.958 Euro pro Quadratmeter

Preise für neue Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2017

  1. München (Stadt): 7.353 Euro pro Quadratmeter
  2. München (Landkreis): 6.179 Euro pro Quadratmeter
  3. Starnberg (Landkreis): 5.917 Euro pro Quadratmeter
  4. Ebersberg (Landkreis): 5.611 Euro pro Quadratmeter
  5. Miesbach (Landkreis) 5.594 Euro pro Quadratmeter
  6. Fürstenfeldbruck (Landkreis): 5.469 Euro pro Quadratmeter
  7. Garmisch-Partenkirchen (Landkreis): 5.398 Euro pro Quadratmeter
  8. Stuttgart (Stadt): 5.212 Euro pro Quadratmeter
  9. Nordfriesland (Landkreis): 5.068 Euro pro Quadratmeter
  10. Freiburg (Stadt): 4.910 Euro pro Quadratmeter

Häuser: Preise in München, Heidelberg, Düsseldorf und Stuttgart gehen leicht zurück

Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind bundesweit gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent gestiegen. In den Landkreisen fällt der Zuwachs mit 1,4 Prozent diesmal etwas stärker aus als in den kreisfreien Städten (plus 0,9 Prozent). Gegenüber dem zweiten Quartal 2016 haben die Preise bundesweit um sieben Prozent zugelegt: acht Prozent in den kreisfreien Städten und 6,2 Prozent in den Landkreisen. Seit Beginn der Reihe im ersten Quartal 2004 sind die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser deutschlandweit um 26,4 Prozent gestiegen: in den kreisfreien Städten um 37,5 Prozent und in Landkreisen um 20 Prozent.

Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser über alle Baujahre im zweiten Quartal 2017

  1. München (Landkreis): 7.249 Euro pro Quadratmeter
  2. München (Stadt): 6.937 Euro pro Quadratmeter
  3. Starnberg (Landkreis): 6.188 Euro pro Quadratmeter
  4. Ebersberg (Landkreis): 5.452 Euro pro Quadratmeter
  5. Miesbach (Landkreis): 5.317 Euro pro Quadratmeter
  6. Bad Tölz-Wolfratshausen (Landkreis): 5.094 Euro pro Quadratmeter
  7. Garmisch-Partenkirchen (Landkreis): 4.823 Euro pro Quadratmeter
  8. Fürstenfeldbruck (Landkreis): 4.800 Euro pro Quadratmeter
  9. Heidelberg (Stadt): 4.637 Euro pro Quadratmeter
  10. Frankfurt am Main (Stadt): 4.444 Euro pro Quadratmeter

Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser im zweiten Quartal 2017

  1. München (Landkreis): 7.410 Euro pro Quadratmeter
  2. München (Stadt): 7.285 Euro pro Quadratmeter
  3. Starnberg (Landkreis): 6.882 Euro pro Quadratmeter
  4. Garmisch-Partenkirchen (Landkreis): 6.434 Euro pro Quadratmeter
  5. Ebersberg (Landkreis): 5.918 Euro pro Quadratmeter
  6. Miesbach (Landkreis): 5.735 Euro pro Quadratmeter
  7. Heidelberg (Stadt): 5.578 Euro pro Quadratmeter
  8. Fürstenfeldbruck (Landkreis): 5.314 Euro pro Quadratmeter
  9. Bad Tölz-Wolfratshausen (Landkreis): 5.095 Euro pro Quadratmeter
  10. Wiesbaden (Stadt): 4.875 Euro pro Quadratmeter

Zum weiterlesen:  Empirica Bericht zum Download

Quelle: haufe.de

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